Kredyt hipoteczny w Hiszpanii 

Przeprowadzka do Hiszpanii – jak sfinansować zakup nieruchomości?

Wielu inwestorów indywidualnych nie ma wystarczającej ilości gotówki na zakup domu lub mieszkania, dlatego planując przeprowadzkę do Hiszpanii, należy rozważyć wzięcie pożyczki bankowej. Chociaż teoretycznie polskie banki mogłyby udzielać kredytów hipotecznych na nieruchomości za granicą, w praktyce jest to trudne. Polskie banki niechętnie zabezpieczają się na zagranicznej hipotece, gdyż trudno oszacować wartość nieruchomości, a egzekucja należności musiałaby odbywać się zgodnie z prawem hiszpańskim.

Dlatego przed podjęciem decyzji o przeprowadzce do Hiszpanii warto zapoznać się z procedurami uzyskania kredytu hipotecznego w hiszpańskich bankach.

Jak obecnie wygląda rynek nieruchomości w Hiszpanii?

Pomimo wcześniejszych prognoz ceny nieruchomości nie spadły w 2023 roku. W atrakcyjnych lokalizacjach można zaobserwować nawet wzrost cen. Najbardziej poszukiwane regiony to Baleary, okolice Alicante i Malaga, gdzie ceny nieruchomości w większości rosną. W 91% z 250 nadmorskich gmin hiszpańskich ceny wzrosły, a największe wzrosty odnotowano na Balearach, we Wspólnocie Walenckiej i w Andaluzji.

Czy każdy obywatel polski może ubiegać się o kredyt w hiszpańskim banku?

Każdy obywatel Polski, będący obywatelem kraju członkowskiego UE, może złożyć wniosek o kredyt hipoteczny w Hiszpanii. Zasady różnią się w zależności od statusu rezydenta i nierezydenta. Osoba, która planuje przeprowadzkę do Hiszpanii i ma stałe źródło dochodu w Polsce lub innym kraju, jest traktowana jako nierezydent. Z kolei rezydentem jest osoba, która ma główne źródło dochodu w Hiszpanii, np. poprzez umowę o pracę w hiszpańskiej firmie.

Podobnie jak w Polsce, hiszpańskie banki przed udzieleniem pożyczki dokładnie sprawdzają zdolność kredytową na podstawie dostarczonych dokumentów. Dokumenty wydane przez polskie urzędy powinny być przetłumaczone na język hiszpański lub angielski.

Każdy wniosek o kredyt na nieruchomość jest rozpatrywany indywidualnie.

Co należy załatwić przed przeprowadzką do Hiszpanii i złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny?

Przed wyborem nieruchomości i rozpoczęciem przygotowań do przeprowadzki do Hiszpanii warto zacząć od uzyskania numeru N.I.E. (Número de Identificación de Extranjeros). Ten numer identyfikacyjny cudzoziemca jest niezbędny przy zakupie nieruchomości, ubezpieczeniu, podpisywaniu umowy o pracę czy zawieraniu umowy na abonament telefoniczny lub inne media. Numer N.I.E. można uzyskać osobiście na komisariacie policji lub w urzędzie ds. cudzoziemców. Można to też zrobić za pośrednictwem upoważnionego przedstawiciela prawnego. Przed przeprowadzką można również złożyć wniosek o numer N.I.E. w ambasadzie Hiszpanii, choć czas oczekiwania może być dłuższy.

Oprócz numeru N.I.E. warto otworzyć konto w hiszpańskim banku, które będzie potrzebne podczas zakupu nieruchomości. W Hiszpanii opłaty związane z utrzymaniem mieszkania lub domu są regulowane automatycznie z konta przez stałe zlecenie zapłaty.

Jak bank hiszpański wylicza zdolność kredytową?

Bank opiera się na wniosku kredytowym i dołączonych do niego dokumentach finansowych. Uwzględnia także region, lokalizację nieruchomości i jej stan. Jeśli klient podpisał umowę rezerwacyjną z właścicielem nieruchomości, powinien przedstawić ją w banku wraz z wyciągiem z księgi wieczystej. Wyceny nieruchomości dokonuje rzeczoznawca współpracujący z bankiem, a koszt tej wyceny, wynoszący kilkaset euro, ponosi klient. Bank weźmie również pod uwagę sytuację zawodową i rodzinną klienta.

Jaką kwotę trzeba mieć przed przeprowadzką za granicę?

Udział własny w zakupie nieruchomości w Hiszpanii dla cudzoziemca wynosi zwykle 40% wartości. To nie jedyny koszt związany z przeprowadzką do Hiszpanii. Należy uwzględnić opłaty prawne i notarialne, opłatę za kredyt i 10% podatku VAT przy zakupie domu lub mieszkania z rynku pierwotnego. Bank nie finansuje w Hiszpanii tego typu dodatkowych kosztów w ramach kredytu.

Dlatego przy kalkulacji kosztów przeprowadzki warto uwzględnić wszystkie te dodatkowe opłaty, które mogą wynosić kilkanaście procent wartości nieruchomości.

Jak wygląda finalizacja transakcji zakupu nieruchomości przy przeprowadzce do Hiszpanii?

Główna różnica między formalnościami w Polsce a w Hiszpanii polega na tym, że umowę kredytową podpisuje się w kancelarii notarialnej, a nie w banku. W podpisywaniu aktu notarialnego uczestniczy upoważniony pracownik banku.

Transakcja przebiega również inaczej. W Hiszpanii najczęściej stosowaną formą zapłaty jest czek bankierski z konta klienta lub reprezentującej go kancelarii prawnej. Rzadziej stosowane są przelewy. Można także zapłacić przelewem z konta w Polsce lub innym kraju.

Czy warto wziąć kredyt hipoteczny w Hiszpanii?

Przeprowadzka do Hiszpanii z dziećmi to jedna z najważniejszych decyzji życiowych. Wyprowadzka z rodzinnego kraju, zmiana pracy, nowe otoczenie i odmienna kultura mogą powodować stres. Dlatego trzeba dokładnie przeanalizować wszystkie koszty i przewidzieć rezerwę na niespodziewane wydatki.

Ze względu na dynamicznie zmieniającą się sytuację trudno podać dokładne oprocentowanie kredytów hipotecznych w Hiszpanii, ale zazwyczaj są one niższe niż w Polsce. Przy zakupie droższych nieruchomości istnieje możliwość negocjacji stopy oprocentowania z bankiem. Warto skorzystać z usług miejscowego prawnika, który pomoże w formalnościach związanych z kredytem i zakupem nieruchomości, mając odpowiednią wiedzę o lokalnych przepisach i kulturze biznesowej.

Choć usługi prawne w każdym kraju są kosztowne, pomoc specjalisty może pomóc obniżyć koszty przeprowadzki do Hiszpanii.