Důležité informace

Koupě nemovitosti ve Španělsku jako cizinec s sebou nese formality, daně a výdaje, které je vhodné znát dříve, než uděláte první krok. Tento průvodce shrnuje to podstatné. Částky jsou orientační, liší se podle autonomního společenství a okolností každé transakce a od doby sepsání se mohly změnit: než se rozhodnete, ověřte si je u právníka, poradce (gestor) nebo příslušného úřadu.

Koupě nemovitosti: krok za krokem

Postup závisí na tom, zda kupujete na trhu z druhé ruky, nebo přímo od developera (novostavba). V obou případech je důležité mít po boku odborníky, jako jsou právníci a realitní makléři, aby transakce proběhla v souladu s platnou legislativou a bezpečně.

Nemovitost z druhé ruky

Výběr nemovitosti. Najít vhodnou nemovitost, vyjednat cenu a stanovit podmínky transakce.
NIE. Požádat o identifikační číslo cizince, bez kterého nelze koupit.
Bankovní účet. Založit účet ve španělské bance, nezbytný pro platbu a později pro inkaso plateb z účtu.
Rezervační smlouva neboli arras (volitelné). Může se podepsat předběžná smlouva s podmínkami transakce, která obvykle vyžaduje zálohu, většinou mezi 3 000 a 6 000 €. Stanoví také datum podpisu notářského zápisu, zpravidla do jednoho nebo dvou měsíců, což je lhůta dostatečná k dokončení formalit.
Právní prověrka. Právník ověří vlastnictví nemovitosti a zkontroluje, že na ní nevázne žádné zástavní právo ani dluhy. Jeho honorář závisí na ceně nemovitosti a obvykle začíná zhruba na 1 600 €.
Notářský zápis u notáře. S příznivou právní zprávou se podepíše kupní smlouva v notářské formě a zbytek ceny se uhradí na uvedený účet. V tu chvíli se stáváte vlastníkem. Notářské poplatky se pohybují kolem 0,20 %-0,50 % hodnoty nemovitosti.
Daň z převodu nemovitostí (ITP). Tuto daň platí kupující; sazba je obvykle 10 % hodnoty, ale liší se podle autonomního společenství.
Zápis do katastru nemovitostí (Registro de la Propiedad). Nemovitost se zapíše na vaše jméno jako nového vlastníka.

Nová nemovitost (novostavba)

Rezervace. Vybrat nemovitost a rezervovat ji obvykle malou zálohou.
Rezervační smlouva. Podepíše se dokument, který obsahuje podmínky rezervace a platební kalendář; záloha bývá mezi 3 000 a 6 000 €.
Právní prověrka. Provádí se před podpisem kupní smlouvy s developerem.
Smlouva s developerem. Po splnění podmínek rezervace se u notáře podepíše kupní smlouva a s ní se uhradí další platba.
Platby po etapách. Obvyklé je platit postupně, podle průběhu stavby.
DPH (IVA). Nově postavené nemovitosti podléhají DPH.
Notářský zápis, předání a zápis do katastru. Po dokončení stavby se nemovitost převezme od developera a zapíše se na vaše jméno do katastru nemovitostí.

Daně a požadavky pro cizince

Cizinec, ať už rezident, nebo nerezident, může koupit nemovitost ve Španělsku, pokud splní určité zákonné požadavky. Španělsko je velmi atraktivní destinací pro investice do pronajímaných nemovitostí a většina zahraničních investic se soustřeďuje v pobřežních oblastech, univerzitních městech a velkých městech. Mezi oblíbené destinace patří Valencijské společenství, Kanárské ostrovy, Baleáry, Andalusie, Katalánsko a Madridské společenství.

Profil zahraničního kupujícího se liší podle jeho strategie: někdo kupuje za účelem dlouhodobého pronájmu, někdo jako rekreační nemovitost nebo pro vlastní užívání a menší část chce ve Španělsku žít. Pokud uvažujete o sezónním, turistickém nebo dlouhodobém pronájmu, nechte si předem poradit o svých daňových povinnostech.

Náklady spojené s koupí

Kromě ceny je vhodné počítat s rezervou zhruba 12 % dohodnuté ceny na pokrytí daní a výdajů (notář, katastr, vyřizovatel a právník), nebo kolem 15 %, pokud sjednáte hypotéku u španělské banky.

Co potřebujete ke koupi

Pokud jste daňovým rezidentem ve Španělsku: stačí NIE rezidenta (nebo DNI/NIF, pokud máte španělské občanství). Pro žádost o hypotéku je vhodné mít účet u španělské banky.
Pokud nejste daňovým rezidentem ve Španělsku: potřebujete NIE nerezidenta a, pokud chcete hypotéku, budete o ni muset požádat španělskou banku za podmínek, které vám nabídne a které jsou vždy předmětem vyjednávání. Hypotéky pro nerezidenty bývají méně výhodné: mohou vyžadovat vlastní vklad až 30 % a uplatňovat vyšší úrokové sazby než běžné hypotéky.

Obvyklá dokumentace k hypotéce (nerezidenti)

Fotokopie NIE, DNI nebo pasu.
Potvrzení o nerezidenci.
Kopie pracovní smlouvy.
Kopie nejnovějšího výplatního lístku ze země vašeho pobytu.
Bankovní výpis za poslední rok z účtu, na který chodí mzda.
Potvrzení o daňové rezidenci.
Poslední daňové přiznání.
Poslední tři doklady o platbě nesplacených dluhů.
Kupní smlouva na nemovitost (nebo rezervační smlouva, pokud kupní smlouva ještě neexistuje).
Podle případu a jazyka může banka navíc požadovat překlad dokumentů.

Daně při koupi

Daňové zatížení závisí na autonomním společenství, kde se nemovitost nachází, na stavu nemovitosti (nová, nebo z druhé ruky) a na daňové rezidenci vlastníka.

Nová nemovitost (primární trh)

DPH (IVA): 10 % u nově postavených nemovitostí a 4 % u nemovitostí s oficiální ochranou (viviendas de protección oficial). Zahrnuje garáže a příslušenství až do dvou míst.
Daň z právních listin (AJD): mezi 0,5 % a 1,5 % podle autonomního společenství. Platí ji banka, pokud je hypotéka, nebo kupující, pokud platí v hotovosti.

Nemovitost z druhé ruky (sekundární trh)

Daň z převodu nemovitostí (ITP): mezi 6 % a 13 % podle autonomního společenství.
Daň z právních listin (AJD): mezi 0,5 % a 1,5 %, se stejným kritériem platby jako u nové nemovitosti.

Daně během vlastnictví

Daň z příjmů nerezidentů (IRNR): podává se na formuláři 210. Pokud sídlíte v EU, Norsku nebo na Islandu, můžete odečíst pouze výdaje uznané IRNR a sazba je 19 %. Pokud sídlíte v jakékoli jiné zemi, výdaje odečíst nelze a sazba je 24 %. Ověřte si navíc dvojí zdanění ve své zemi pobytu.
IBI: roční daň, kterou platí každý vlastník nemovitosti (bytu, garáže nebo nebytového prostoru). Podrobněji ji popisujeme níže.
Daň z majetku: je málo obvyklá a je určena pro velké majetky; předpisy z této platby vyjímají ty, kdo přiznávají méně než 700 000 €.

Daně se mohou lišit také podle typu pronájmu, který zvolíte pro zhodnocení nemovitosti.

Kde začít, pokud jste cizinec

První dva kroky jsou: 1) získat NIE a 2) spočítat celkový rozpočet, který hodláte investovat. Poté je třeba najít nemovitost, která odpovídá tomu, co hledáte, a zahájit formality kupní smlouvy, které nejsou vždy jednoduché.

Ve společnosti Sun Team Property se postaráme o všechno: najdeme vaši investici, pomůžeme vám s hypotékou u španělské banky, spojíme se s právníky a notáři a provedeme vás, dokud nebudete mít klíče. Pokud chcete koupit ve Španělsku a nechcete se o formality starat sami, napište nám nebo se podívejte na nemovitosti na prodej.

Často kladené otázky o IBI

Co je IBI?

Daň z nemovitostí (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) je roční a povinná obecní daň pro vlastníky nemovitostí.

Kdo ji musí platit?

Fyzická nebo právnická osoba, která je vlastníkem nemovitosti k 1. lednu. V některých případech také ten, kdo má právo užívání cizího majetku, například dědic, který nemovitost užívá formou užívacího práva.

Kdo platí IBI, pokud během roku prodávám nebo kupuji?

V zásadě ji platí ten, kdo byl vlastníkem k 1. lednu daného roku. Nový vlastník ji bude platit od následujícího roku. V praxi je běžné dohodnout v kupní smlouvě poměrné rozdělení.

Může se mě týkat, pokud předchozí vlastník IBI nezaplatil?

Ano, za určitých podmínek. Úřad se nejprve pokusí vymáhat dluh po bývalém vlastníkovi a pokud se mu to nepodaří, může požadovat nesplacený dluh po současném držiteli nemovitosti. Jde pouze o dlužnou částku, bez sankce. Aby nedošlo k nepříjemnému překvapení, je vhodné před koupí ověřit historii nemovitosti, což ve Sun Team Property děláme společně s právníkem.

Kdo platí IBI u pronajaté nemovitosti?

Obvykle vlastník, pokud nájemní smlouva nestanoví jinak. U dlouhodobých pronájmů lze dohodnout, že nájemce převezme část částky.

Jak dostanu platební výměr IBI?

Poštou, na adresu ve Španělsku. Platbu můžete také nastavit z bankovního účtu a bude se strhávat automaticky.

Jak se počítá?

Závisí především na dvou faktorech: na katastrální hodnotě nemovitosti (která je výrazně nižší než tržní hodnota) a na daňové sazbě obce, která se může pohybovat od 0,5 % do 2 %. Katastrální hodnota závisí na stáří, stavu a poloze budovy.

Kde zjistím katastrální hodnotu své nemovitosti?

V Elektronickém sídle katastru (Sede Electrónica del Catastro), oficiálním webu Generálního ředitelství katastru.

Kdy se platí?

Platební období stanoví každá radnice. Podle informací, které jsme měli k dispozici, bývá v září, s nejzazší lhůtou na počátku října. Ověřte si to na své radnici.

Co se stane, když se zaplatí pozdě?

Platba po lhůtě s sebou nese přirážku mezi 5 % a 20 % výše splátky.

Kde se platí?

Obvykle třemi způsoby: osobně na úřadech pro styk s občany po předchozí domluvě, telefonicky prostřednictvím radnice nebo v elektronickém sídle radnice.