Gå til indhold

Vigtig information

At købe en bolig i Spanien som udlænding indebærer formaliteter, skatter og udgifter, som det er værd at kende, før man tager det første skridt. Denne guide opsummerer det væsentlige. Tallene er vejledende, varierer afhængigt af den autonome region og den enkelte transaktions omstændigheder og kan være ændret siden udarbejdelsen: før man beslutter sig, bør man bekræfte dem hos en advokat, en sagsbehandler eller den kompetente myndighed.

At købe en bolig: trin for trin

Processen afhænger af, om du køber på brugtmarkedet eller direkte af bygherren (nybyggeri). I begge tilfælde er det vigtigt at have fagfolk som advokater og ejendomsmæglere, så transaktionen sker i overensstemmelse med gældende lovgivning og med sikkerhed.

Brugt bolig

  1. Valg af ejendom. At finde den passende bolig, forhandle prisen og fastlægge betingelserne for transaktionen.
  2. NIE. At ansøge om Número de Identidad de Extranjero, uundværligt for at købe.
  3. Bankkonto. At åbne en konto i en spansk bank, nødvendig for at betale og senere for at få opkrævet regninger.
  4. Reservations- eller arras-kontrakt (valgfrit). Der kan underskrives en foreløbig kontrakt med betingelserne for transaktionen, som normalt kræver et depositum, typisk mellem 3.000 og 6.000 €. Den fastsætter desuden datoen for skødet, normalt inden for en eller to måneder, hvilket er tilstrækkelig tid til at gennemføre formaliteterne.
  5. Juridisk gennemgang. En advokat kontrollerer ejendommens ejerforhold og verificerer, at den ikke har byrder eller gæld. Hans honorarer afhænger af boligens pris og starter typisk på omkring 1.600 €.
  6. Skøde hos notaren. Med den juridiske rapport, der er positiv, underskrives købsaftalen, og resten af prisen betales til den angivne konto. I det øjeblik bliver du ejer. Notaromkostningerne ligger omkring 0,20 %-0,50 % af boligens værdi.
  7. Formueoverdragelsesskat (ITP). Køberen betaler denne skat; satsen er normalt 10 % af værdien, selvom den varierer afhængigt af den autonome region.
  8. Tinglysning i tingbogen. Boligen tinglyses i dit navn som ny ejer.

Ny bolig (nybyggeri)

  1. Reservation. At vælge boligen og reservere den med et normalt lille depositum.
  2. Reservationskontrakt. Der underskrives dokumentet, som fastlægger betingelserne for reservationen og betalingsplanen; depositummet ligger normalt mellem 3.000 og 6.000 €.
  3. Juridisk gennemgang. Den foretages, før købsaftalen med bygherren underskrives.
  4. Kontrakt med bygherren. Når betingelserne for reservationen er opfyldt, underskrives købsaftalen hos notaren, og med den betales den næste rate.
  5. Betaling i faser. Det er normalt at betale gradvist, efterhånden som byggeriet skrider frem.
  6. Moms. Nyopførte boliger beskattes med moms.
  7. Skøde, overlevering og tinglysning. Når byggeriet er færdigt, modtages boligen fra bygherren, og den tinglyses i dit navn i tingbogen.

Skatter og krav for udlændinge

En udlænding, resident eller ej, kan købe bolig i Spanien, så længe visse juridiske krav er opfyldt. Spanien er et meget attraktivt mål for at investere i udlejningsboliger, og størstedelen af de udenlandske investeringer koncentreres i kystområder, universitetsbyer og store byer. Blandt de foretrukne destinationer er Comunitat Valenciana, Kanariske Øer, Balearerne, Andalusien, Catalonien og Comunidad de Madrid.

Profilen af den udenlandske køber varierer afhængigt af hans strategi: nogle køber for at udleje på lang sigt, andre som feriebolig eller til egen brug, og en mindre del ønsker at bo i Spanien. Hvis du overvejer sæsonudlejning, ferieudlejning eller langtidsudlejning, bør du først rådføre dig med en rådgiver om dine skatteforpligtelser.

Købsomkostninger

Ud over prisen er det værd at afsætte cirka 12 % af den aftalte pris til at dække skatter og udgifter (notar, tinglysning, sagsbehandling og advokat), eller omkring 15 %, hvis der optages realkreditlån i en spansk bank.

Hvad du har brug for for at købe

  • Hvis du er skattemæssigt resident i Spanien: det er nok med NIE som resident (eller DNI/NIF, hvis du har spansk nationalitet). For at ansøge om et realkreditlån anbefales det at have en konto i en spansk bank.
  • Hvis du ikke er skattemæssigt resident i Spanien: du har brug for et NIE som ikke-resident, og hvis du ønsker et realkreditlån, skal du ansøge om det i en spansk bank på de betingelser, den tilbyder, som altid er forhandlingsbare. Realkreditlån til ikke-residenter er normalt mindre favorable: de kan kræve en egenbetaling på op til 30 % og anvende højere rentesatser end de almindelige.

Sædvanlig dokumentation for realkreditlån (ikke-residenter)

  • Fotokopi af NIE, DNI eller pas.
  • Attest for ikke-residens.
  • Kopi af ansættelseskontrakten.
  • Kopi af den seneste lønseddel fra dit bopælsland.
  • Bankudskrift for det seneste år fra den konto, hvor lønnen indsættes.
  • Attest for skattemæssigt hjemsted.
  • Seneste selvangivelse.
  • De seneste tre betalingskvitteringer for udestående gæld.
  • Købsaftalen for boligen (eller reservationskontrakten, hvis der endnu ikke er en købsaftale).
  • Afhængigt af sagen og sproget kan banken desuden kræve dokumenterne oversat.

Skatter ved køb

Skattetrykket afhænger af den autonome region, hvor boligen ligger, af ejendommens stand (ny eller brugt) og af ejerens skattemæssige hjemsted.

Ny bolig (primærmarked)

  • Moms (IVA): 10 % for nyopførte boliger og 4 % for socialt boligbyggeri. Omfatter garager og tilbygninger på op til to pladser.
  • Dokumentafgift (AJD): mellem 0,5 % og 1,5 % afhængigt af den autonome region. Banken betaler den, hvis der er realkreditlån, eller køberen, hvis der betales kontant.

Brugt bolig (sekundært marked)

  • Formueoverdragelsesskat (ITP): mellem 6 % og 13 % afhængigt af den autonome region.
  • Dokumentafgift (AJD): mellem 0,5 % og 1,5 %, med samme betalingskriterium som for ny bolig.

Skatter i ejerperioden

  • Indkomstskat for ikke-residenter (IRNR): angives i model 210. Hvis du er bosat i EU, Norge eller Island, kan du kun trække de udgifter fra, som IRNR tillader, og satsen er 19 %. Hvis du er bosat i et andet land, kan du ikke trække udgifter fra, og satsen er 24 %. Kontroller desuden dobbeltbeskatningen i dit bopælsland.
  • IBI: årlig skat, som enhver ejer af en ejendom (bolig, garage eller lokale) betaler. Vi forklarer den nærmere nedenfor.
  • Formueskat: den er sjælden og er beregnet til store formuer; lovgivningen undtager dem, der erklærer under 700.000 €, fra denne betaling.

Skatterne kan også variere afhængigt af, hvilken type udlejning du vælger for at gøre boligen rentabel.

Hvor skal man begynde, hvis man er udlænding

De to første skridt er: 1) at få NIE og 2) at beregne det samlede budget, du vil investere. Derefter gælder det om at finde den bolig, der passer til det, du søger, og begynde købsformaliteterne, som ikke altid er enkle.

Hos Sun Team Property tager vi os af alt: vi finder din investering, hjælper dig med realkreditlånet i en spansk bank, kontakter advokater og notarer og ledsager dig, indtil du har nøglerne. Hvis du vil købe i Spanien og ikke selv vil stå for formaliteterne, skriv til os eller kig på boligerne til salg.

Ofte stillede spørgsmål om IBI

Hvad er IBI?

Skatten på fast ejendom (IBI) er en kommunal årlig skat, som er obligatorisk for ejere af ejendomme.

Hvem skal betale den?

Den fysiske eller juridiske person, der er ejer af ejendommen den 1. januar. I visse tilfælde også den, der har brugsret over en andens ejendom, som f.eks. en arving, der råder over ejendommen som brugsretshaver.

Hvis jeg sælger eller køber i løbet af året, hvem betaler så IBI?

I princippet betaler den, der var ejer den 1. januar i det pågældende år. Den nye ejer betaler fra det følgende år. I praksis er det almindeligt at aftale en forholdsmæssig fordeling i købsaftalen.

Hvis den tidligere ejer ikke betalte IBI, kan det så påvirke mig?

Ja, under visse betingelser. Myndigheden vil først forsøge at opkræve hos den tidligere ejer, og hvis det ikke lykkes, kan den kræve den udestående gæld hos den, der nu er ejer af ejendommen. Det drejer sig kun om det skyldige beløb, uden sanktion. For at undgå overraskelser er det værd at kontrollere ejendommens historik før købet, hvilket vi gør hos Sun Team Property sammen med en advokat.

Hvem betaler IBI for en udlejet bolig?

Normalt ejeren, medmindre lejekontrakten bestemmer andet. Ved langtidsudlejning kan det aftales, at lejeren påtager sig en del af beløbet.

Hvordan modtager jeg IBI-opkrævningen?

Med posten til en adresse i Spanien. Du kan også tilmelde betalingen til din bankkonto, så den opkræves automatisk.

Hvordan beregnes den?

Den afhænger især af to faktorer: ejendommens matrikelværdi (som er betydeligt lavere end markedsværdien) og kommunens skattesats, som kan gå fra 0,5 % til 2 %. Matrikelværdien afhænger af bygningens alder, stand og beliggenhed.

Hvor kan jeg se matrikelværdien af min bolig?

På Catastro's elektroniske kontor, hjemmesiden for Dirección General del Catastro.

Hvornår betales den?

Betalingsperioden fastsættes af hver kommune. Ifølge den information, vi havde, er det normalt i september, med en frist senest i begyndelsen af oktober. Bekræft det med din kommune.

Hvad sker der, hvis man betaler for sent?

Betaling efter fristen medfører et tillæg på mellem 5 % og 20 % af afgiftsbeløbet.

Hvor betales den?

Generelt på tre måder: personligt på borgerservicekontorerne med tidsbestilling, telefonisk via kommunen eller på kommunens elektroniske kontor.