Información importante

Comprar una vivienda en España siendo extranjero implica trámites, impuestos y gastos que conviene conocer antes de dar el primer paso. Esta guía resume lo esencial. Las cifras son orientativas, varían según la comunidad autónoma y las circunstancias de cada operación, y pueden haber cambiado desde su redacción: antes de decidir, confírmalas con un abogado, un gestor o la administración competente.

Comprar una vivienda: paso a paso

El proceso depende de si compras en el mercado de segunda mano o directamente al promotor (obra nueva). En ambos casos es importante contar con profesionales, como abogados y agentes inmobiliarios, para que la operación se haga conforme a la legislación vigente y con seguridad.

Vivienda de segunda mano

Elección del inmueble. Encontrar la vivienda adecuada, negociar el precio y fijar las condiciones de la operación.
NIE. Solicitar el Número de Identidad de Extranjero, imprescindible para comprar.
Cuenta bancaria. Abrir una cuenta en un banco español, necesaria para pagar y, después, para domiciliar recibos.
Contrato de reserva o arras (opcional). Puede firmarse un precontrato con las condiciones de la operación, que suele exigir una señal, normalmente de entre 3.000 y 6.000 €. Fija además la fecha de la escritura, habitualmente en uno o dos meses, plazo suficiente para completar los trámites.
Revisión jurídica. Un abogado comprueba la titularidad del inmueble y verifica que no tenga cargas ni deudas. Sus honorarios dependen del precio de la vivienda y suelen partir de unos 1.600 €.
Escritura ante notario. Con el informe jurídico favorable, se firma la escritura de compraventa y se abona el resto del precio a la cuenta indicada. En ese momento pasas a ser propietario. Los aranceles notariales rondan el 0,20 %-0,50 % del valor de la vivienda.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). El comprador paga este impuesto; el tipo suele ser del 10 % del valor, aunque varía según la comunidad autónoma.
Inscripción en el Registro de la Propiedad. Se inscribe la vivienda a tu nombre como nuevo propietario.

Vivienda nueva (obra nueva)

Reserva. Elegir la vivienda y reservarla con una señal normalmente pequeña.
Contrato de reserva. Se firma el documento que recoge las condiciones de la reserva y el calendario de pagos; la señal suele estar entre 3.000 y 6.000 €.
Revisión jurídica. Se realiza antes de firmar el contrato de compraventa con el promotor.
Contrato con el promotor. Cumplidas las condiciones de la reserva, se firma ante notario el contrato de compraventa, y con él se abona el siguiente pago.
Pagos por fases. Lo habitual es pagar de forma escalonada, según avanza la obra.
IVA. Las viviendas de nueva construcción tributan por IVA.
Escritura, entrega e inscripción. Terminada la obra, se recibe la vivienda del promotor y se inscribe a tu nombre en el Registro de la Propiedad.

Impuestos y requisitos para extranjeros

Un extranjero, residente o no, puede comprar vivienda en España siempre que cumpla unos requisitos legales. España es un destino muy atractivo para invertir en vivienda de alquiler y la mayor parte de la inversión extranjera se concentra en zonas de costa, ciudades universitarias y grandes ciudades. Entre los destinos preferidos están la Comunitat Valenciana, Canarias, Baleares, Andalucía, Cataluña y la Comunidad de Madrid.

El perfil del comprador extranjero varía según su estrategia: hay quien compra para alquilar a largo plazo, quien lo hace como vivienda vacacional o para disfrute propio, y una parte menor que quiere vivir en España. Si estás pensando en alquiler de temporada, turístico o de larga duración, consulta antes tus obligaciones fiscales con un asesor.

Gastos de la compra

Además del precio, conviene reservar aproximadamente un 12 % del precio acordado para cubrir impuestos y gastos (notaría, registro, gestoría y abogado), o en torno a un 15 % si se contrata hipoteca en un banco español.

Qué necesitas para comprar

Si eres residente fiscal en España: basta con el NIE de residente (o el DNI/NIF, si tienes nacionalidad española). Para pedir una hipoteca es recomendable tener cuenta en un banco español.
Si no eres residente fiscal en España: necesitas un NIE de no residente y, si quieres hipoteca, tendrás que solicitarla a un banco español en las condiciones que te ofrezca, que siempre son negociables. Las hipotecas para no residentes suelen ser menos favorables: pueden exigir una aportación de hasta el 30 % y aplicar tipos de interés más altos que las ordinarias.

Documentación habitual para la hipoteca (no residentes)

Fotocopia del NIE, DNI o pasaporte.
Certificado de no residencia.
Copia del contrato de trabajo.
Copia de la nómina más reciente de tu país de residencia.
Extracto bancario del último año de la cuenta en la que se cobra la nómina.
Certificado de residencia fiscal.
Última declaración de la renta.
Últimos tres recibos de pago de las deudas pendientes.
Contrato de compraventa de la vivienda (o contrato de reserva, si aún no hay compraventa).
Según el caso y el idioma, el banco puede pedir además la traducción de los documentos.

Impuestos al comprar

La carga fiscal depende de la comunidad autónoma donde esté la vivienda, del estado del inmueble (nuevo o de segunda mano) y de la residencia fiscal del propietario.

Vivienda nueva (mercado primario)

IVA: 10 % en viviendas de nueva construcción y 4 % en viviendas de protección oficial. Incluye garajes y anexos de hasta dos plazas.
Actos Jurídicos Documentados (AJD): entre el 0,5 % y el 1,5 % según la comunidad autónoma. Lo paga el banco si hay hipoteca o el comprador si paga al contado.

Vivienda de segunda mano (mercado secundario)

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): entre el 6 % y el 13 % según la comunidad autónoma.
Actos Jurídicos Documentados (AJD): entre el 0,5 % y el 1,5 %, con el mismo criterio de pago que en vivienda nueva.

Impuestos durante la propiedad

Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR): se declara en el modelo 210. Si resides en la UE, Noruega o Islandia, solo puedes deducir los gastos admitidos por el IRNR y el tipo es del 19 %. Si resides en cualquier otro país, no puedes deducir gastos y el tipo es del 24 %. Comprueba además la doble imposición en tu país de residencia.
IBI: impuesto anual que paga todo propietario de un inmueble (vivienda, garaje o local). Lo detallamos más abajo.
Impuesto sobre el Patrimonio: es poco habitual y está pensado para grandes patrimonios; la normativa excluye de este pago a quienes declaran menos de 700.000 €.

Los impuestos también pueden variar según el tipo de alquiler que elijas para rentabilizar la vivienda.

Por dónde empezar si eres extranjero

Los dos primeros pasos son: 1) obtener el NIE y 2) calcular el presupuesto total que vas a invertir. Después toca encontrar la vivienda que se ajuste a lo que buscas y empezar los trámites de compraventa, que no siempre son sencillos.

En Sun Team Property nos ocupamos de todo: buscamos tu inversión, te ayudamos con la hipoteca en un banco español, contactamos con abogados y notarios y te acompañamos hasta que tienes las llaves. Si quieres comprar en España y no quieres encargarte tú de los trámites, escríbenos o echa un vistazo a las viviendas en venta.

Preguntas frecuentes sobre el IBI

¿Qué es el IBI?

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un impuesto municipal anual y obligatorio para los propietarios de inmuebles.

¿Quién tiene que pagarlo?

La persona física o jurídica que es propietaria del inmueble a 1 de enero. En algunos casos, también quien tiene derecho de uso sobre un bien ajeno, como un heredero que dispone del inmueble en usufructo.

Si vendo o compro durante el año, ¿quién paga el IBI?

En principio lo paga quien era propietario a 1 de enero de ese año. El nuevo propietario lo pagará a partir del año siguiente. En la práctica, es habitual pactar en la compraventa un reparto proporcional.

Si el anterior propietario no pagó el IBI, ¿me puede afectar?

Sí, en determinadas condiciones. La administración intentará cobrar primero al antiguo propietario y, si no lo consigue, puede reclamar la deuda pendiente a quien ahora es titular del inmueble. Se trata solo del importe adeudado, sin sanción. Para evitar sorpresas, conviene comprobar el historial del inmueble antes de comprar, algo que hacemos en Sun Team Property junto con un abogado.

¿Quién paga el IBI de una vivienda alquilada?

Normalmente el propietario, salvo que el contrato de alquiler disponga otra cosa. En alquileres de larga duración puede pactarse que el inquilino asuma parte del importe.

¿Cómo recibo el recibo del IBI?

Por correo, en una dirección en España. También puedes domiciliar el pago en tu cuenta bancaria y se cobrará automáticamente.

¿Cómo se calcula?

Depende sobre todo de dos factores: el valor catastral del inmueble (que es bastante inferior al valor de mercado) y el tipo impositivo del municipio, que puede ir del 0,5 % al 2 %. El valor catastral depende de la antigüedad, el estado y la ubicación del edificio.

¿Dónde consulto el valor catastral de mi vivienda?

En la Sede Electrónica del Catastro, la web oficial de la Dirección General del Catastro.

¿Cuándo se paga?

El periodo de pago lo fija cada ayuntamiento. Según la información que manejábamos, suele ser en septiembre, con un plazo máximo a comienzos de octubre. Confírmalo con tu ayuntamiento.

¿Qué ocurre si se paga tarde?

El pago fuera de plazo conlleva un recargo de entre el 5 % y el 20 % del importe de la cuota.

¿Dónde se paga?

Generalmente de tres maneras: presencialmente en las oficinas de atención ciudadana con cita previa, por teléfono a través del ayuntamiento o en la sede electrónica del ayuntamiento.