Tärkeää tietoa

Asunnon ostaminen Espanjasta ulkomaalaisena sisältää menettelyitä, veroja ja kuluja, jotka kannattaa tuntea ennen ensimmäistä askelta. Tämä opas tiivistää olennaisen. Luvut ovat suuntaa-antavia, vaihtelevat itsehallintoalueen ja kunkin toimenpiteen olosuhteiden mukaan ja ovat voineet muuttua kirjoittamisensa jälkeen: ennen päätöstä vahvista ne asianajajalta, asioitsijalta tai toimivaltaiselta viranomaiselta.

Asunnon osto: vaihe vaiheelta

Prosessi riippuu siitä, ostatko jälkimarkkinoilta vai suoraan rakennuttajalta (uudisrakentaminen). Molemmissa tapauksissa on tärkeää turvautua ammattilaisiin, kuten asianajajiin ja kiinteistönvälittäjiin, jotta toimenpide tehdään voimassa olevan lainsäädännön mukaisesti ja turvallisesti.

Käytetty asunto

1. Kiinteistön valinta. Sopivan asunnon löytäminen, hinnan neuvotteleminen ja toimenpiteen ehtojen sopiminen.
2. NIE. Ulkomaalaisen henkilötunnuksen (Número de Identidad de Extranjero) hakeminen, välttämätön ostamiseen.
3. Pankkitili. Tilin avaaminen espanjalaisessa pankissa, tarpeen maksamiseen ja myöhemmin laskujen suoraveloitukseen.
4. Varaus- tai käsirahasopimus (valinnainen). Voidaan allekirjoittaa esisopimus toimenpiteen ehdoilla, mikä yleensä edellyttää käsirahaa, tavallisesti 3 000–6 000 €. Se myös määrittää kauppakirjan päivämäärän, yleensä yhdestä kahteen kuukauteen, riittävän ajan menettelyiden hoitamiseen.
5. Oikeudellinen tarkistus. Asianajaja tarkistaa kiinteistön omistajuuden ja varmistaa, ettei siinä ole rasitteita tai velkoja. Hänen palkkionsa riippuvat asunnon hinnasta ja alkavat yleensä noin 1 600 €:sta.
6. Kauppakirja notaarin edessä. Myönteisen oikeudellisen selvityksen kanssa allekirjoitetaan kauppakirja ja maksetaan loppuosa hinnasta ilmoitetulle tilille. Tuolloin sinusta tulee omistaja. Notaarimaksut ovat noin 0,20–0,50 % asunnon arvosta.
7. Varainsiirtovero (ITP). Ostaja maksaa tämän veron; verokanta on yleensä 10 % arvosta, vaikka se vaihtelee itsehallintoalueen mukaan.
8. Merkitseminen kiinteistörekisteriin. Asunto merkitään nimiisi uutena omistajana.

Uusi asunto (uudisrakentaminen)

1. Varaus. Asunnon valitseminen ja varaaminen yleensä pienellä käsirahalla.
2. Varaussopimus. Allekirjoitetaan asiakirja, joka sisältää varauksen ehdot ja maksuaikataulun; käsiraha on yleensä 3 000–6 000 €.
3. Oikeudellinen tarkistus. Se tehdään ennen kauppasopimuksen allekirjoittamista rakennuttajan kanssa.
4. Sopimus rakennuttajan kanssa. Kun varauksen ehdot on täytetty, allekirjoitetaan notaarin edessä kauppasopimus, ja sen mukana maksetaan seuraava erä.
5. Vaiheittaiset maksut. Tavallista on maksaa vaiheittain rakennustöiden edistyessä.
6. ALV. Uudet asunnot ovat arvonlisäverollisia.
7. Kauppakirja, luovutus ja merkintä. Kun työt on valmistunut, asunto vastaanotetaan rakennuttajalta ja merkitään nimiisi kiinteistörekisteriin.

Verot ja vaatimukset ulkomaalaisille

Ulkomaalainen, asukas tai ei, voi ostaa asunnon Espanjasta, kunhan täyttää tietyt lakisääteiset vaatimukset. Espanja on erittäin houkutteleva kohde vuokra-asuntoihin sijoittamiselle, ja suurin osa ulkomaisista sijoituksista keskittyy rannikkoalueille, yliopistokaupunkeihin ja suuriin kaupunkeihin. Suosituimpien kohteiden joukossa ovat Valencian itsehallintoalue, Kanariansaaret, Baleaarit, Andalusia, Katalonia ja Madridin itsehallintoalue.

Ulkomaisen ostajan profiili vaihtelee strategian mukaan: jotkut ostavat pitkäaikaiseen vuokraukseen, toiset loma-asunnoksi tai omaan käyttöön, ja pienempi osa haluaa asua Espanjassa. Jos harkitset kausi-, matkailu- tai pitkäaikaisvuokrausta, tarkista verovelvoitteesi etukäteen asiantuntijalta.

Oston kulut

Hinnan lisäksi kannattaa varata noin 12 % sovitusta hinnasta veroihin ja kuluihin (notaario, rekisteri, asioitsija ja asianajaja), tai noin 15 %, jos otat asuntolainan espanjalaisesta pankista.

Mitä tarvitset ostamiseen

• Jos olet verotuksellinen asukas Espanjassa: riittää asukkaan NIE (tai DNI/NIF, jos sinulla on Espanjan kansalaisuus). Asuntolainan hakemiseen on suositeltavaa olla tili espanjalaisessa pankissa.
• Jos et ole verotuksellinen asukas Espanjassa: tarvitset ulkomailla asuvan NIE:n ja, jos haluat asuntolainan, sinun on haettava se espanjalaisesta pankista sen tarjoamin ehdoin, jotka ovat aina neuvoteltavissa. Ulkomailla asuvien asuntolainat ovat yleensä epäedullisempia: ne voivat vaatia jopa 30 %:n omarahoitusosuuden ja korkeampia korkoja kuin tavalliset.

Tavalliset asiakirjat asuntolainaa varten (ulkomailla asuvat)

• Kopio NIEsta, DNI:stä tai passista.
• Todistus ulkomailla asumisesta.
• Kopio työsopimuksesta.
• Kopio asuinmaasi viimeisimmästä palkkakuitista.
• Pankkitiliote kuluneelta vuodelta tililtä, jolle palkka maksetaan.
• Todistus verotuksellisesta asuinpaikasta.
• Viimeisin veroilmoitus.
• Viimeiset kolme maksukuittia maksamattomista veloista.
• Asunnon kauppasopimus (tai varaussopimus, jos kauppaa ei vielä ole).
• Tapauksesta ja kielestä riippuen pankki voi pyytää lisäksi asiakirjojen käännöksen.

Verot ostettaessa

Verorasitus riippuu itsehallintoalueesta, jossa asunto sijaitsee, kiinteistön kunnosta (uusi vai käytetty) ja omistajan verotuksellisesta asuinpaikasta.

Uusi asunto (primäärimarkkinat)

• ALV: 10 % uusissa asunnoissa ja 4 % sosiaalisissa asunnoissa. Sisältää autotallit ja enintään kahden paikan liitännäiset.
• Asiakirjaverotus (AJD): 0,5–1,5 % itsehallintoalueen mukaan. Sen maksaa pankki, jos on asuntolaina, tai ostaja, jos maksaa käteisellä.

Käytetty asunto (toissijaiset markkinat)

• Varainsiirtovero (ITP): 6–13 % itsehallintoalueen mukaan.
• Asiakirjaverotus (AJD): 0,5–1,5 %, samalla maksuperusteella kuin uudessa asunnossa.

Verot omistuksen aikana

• Ulkomailla asuvien tulovero (IRNR): ilmoitetaan lomakkeella 210. Jos asut EU:ssa, Norjassa tai Islannissa, voit vähentää vain IRNR:n sallimat kulut ja verokanta on 19 %. Jos asut missä tahansa muussa maassa, et voi vähentää kuluja ja verokanta on 24 %. Tarkista myös kaksinkertainen verotus asuinmaassasi.
• IBI: vuotuinen vero, jonka maksaa jokainen kiinteistön (asunnon, autotallin tai liiketilan) omistaja. Selitämme sen tarkemmin jäljempänä.
• Varallisuusvero: se on harvinainen ja tarkoitettu suurille varallisuuksille; lainsäädäntö vapauttaa tästä maksusta ne, jotka ilmoittavat alle 700 000 €.

Verot voivat vaihdella myös sen mukaan, millaisen vuokrausmuodon valitset asunnon tuottamiseksi.

Mistä aloittaa, jos olet ulkomaalainen

Kaksi ensimmäistä askelta ovat: 1) NIEn hankkiminen ja 2) sijoittamasi kokonaisbudjetin laskeminen. Sen jälkeen on löydettävä etsimääsi sopiva asunto ja aloitettava kauppamenettelyt, jotka eivät aina ole yksinkertaisia.

Sun Team Propertyna huolehdimme kaikesta: etsimme sijoituksesi, autamme asuntolainassa espanjalaisessa pankissa, otamme yhteyttä asianajajiin ja notaareihin ja tuemme sinua, kunnes sinulla on avaimet. Jos haluat ostaa Espanjasta etkä halua hoitaa menettelyitä itse, kirjoita meille tai tutustu myytäviin asuntoihin.

Usein kysytyt kysymykset IBI:stä

Mikä on IBI?

Kiinteistövero (IBI) on kunnallinen vuotuinen ja pakollinen vero kiinteistöjen omistajille.

Kuka sen on maksettava?

Luonnollinen tai oikeushenkilö, joka on kiinteistön omistaja 1. tammikuuta. Joissakin tapauksissa myös se, jolla on käyttöoikeus toisen omaisuuteen, kuten perillinen, joka hallitsee kiinteistöä käyttöoikeuden (usufructo) nojalla.

Jos myyn tai ostan vuoden aikana, kuka maksaa IBI:n?

Lähtökohtaisesti sen maksaa se, joka oli omistaja kyseisen vuoden 1. tammikuuta. Uusi omistaja maksaa sen seuraavasta vuodesta alkaen. Käytännössä kaupassa on tapana sopia suhteellisesta jaosta.

Jos edellinen omistaja ei maksanut IBI:tä, voiko se vaikuttaa minuun?

Kyllä, tietyin edellytyksin. Viranomainen yrittää periä ensin entiseltä omistajalta ja, jos se ei onnistu, voi periä maksamattoman velan kiinteistön nykyiseltä haltijalta. Kyse on vain velan määrästä ilman seuraamusta. Yllätysten välttämiseksi kannattaa tarkistaa kiinteistön historia ennen ostoa, minkä teemme Sun Team Propertyna yhdessä asianajajan kanssa.

Kuka maksaa vuokratun asunnon IBI:n?

Yleensä omistaja, ellei vuokrasopimuksessa toisin sovita. Pitkäaikaisvuokrauksessa voidaan sopia, että vuokralainen ottaa osan määrästä vastatakseen.

Miten saan IBI-laskun?

Postitse osoitteeseen Espanjassa. Voit myös suoraveloittaa maksun pankkitililtäsi, jolloin se veloitetaan automaattisesti.

Miten se lasketaan?

Se riippuu ennen kaikkea kahdesta tekijästä: kiinteistön katastrofiarvosta (joka on selvästi markkina-arvoa alhaisempi) ja kunnan veroasteesta, joka voi olla 0,5–2 %. Katastrofiarvo riippuu rakennuksen iästä, kunnosta ja sijainnista.

Missä tarkistan asuntoni katastrofiarvon?

Catastro-viraston sähköisessä palvelussa, joka on Catastro-pääosaston virallinen verkkosivusto.

Milloin se maksetaan?

Maksukauden määrittää kukin kunta. Hallussamme olleen tiedon mukaan se on yleensä syyskuussa, enimmäismääräaika lokakuun alussa. Vahvista se kunnaltasi.

Mitä tapahtuu, jos maksaa myöhässä?

Määräajan jälkeen maksamisesta seuraa 5–20 %:n lisämaksu maksun määrästä.

Missä se maksetaan?

Yleensä kolmella tavalla: paikan päällä kansalaispalvelutoimistoissa ajanvarauksella, puhelimitse kunnan kautta tai kunnan sähköisessä palvelussa.