Crédit immobilier en Espagne pour non-résidents
S'installer en Espagne : comment financer l'achat d'un bien ?
De nombreux investisseurs particuliers n'ont pas assez de liquidités pour acheter une maison ou un appartement ; lorsqu'on prépare son installation en Espagne, il faut donc envisager un prêt bancaire. En théorie, les banques polonaises pourraient accorder des crédits hypothécaires sur des biens à l'étranger, mais en pratique c'est difficile. Elles hésitent à prendre une hypothèque étrangère en garantie, car la valeur du bien est difficile à estimer et le recouvrement devrait suivre le droit espagnol.
C'est pourquoi, avant de décider de vous installer en Espagne, il est utile de connaître les procédures d'obtention d'un crédit auprès des banques espagnoles.
Où en est le marché immobilier espagnol ?
Malgré les prévisions antérieures, les prix de l'immobilier n'ont pas baissé en 2023. Dans les emplacements attractifs, on observe même des hausses. Les régions les plus recherchées sont les Baléares, la région d'Alicante et Malaga, où les prix augmentent dans l'ensemble. Dans 91 % des 250 communes côtières espagnoles, les prix ont augmenté, avec les plus fortes hausses aux Baléares, dans la Communauté valencienne et en Andalousie. L'évolution passée des prix ne préjuge pas de ce qui se passera à l'avenir.
Tout citoyen polonais peut-il demander un prêt à une banque espagnole ?
Tout citoyen polonais, en tant que citoyen d'un État membre de l'UE, peut demander un crédit immobilier en Espagne. Les règles diffèrent selon que l'on est résident ou non-résident. Une personne qui prévoit de s'installer en Espagne et dispose d'un revenu stable en Pologne ou dans un autre pays est considérée comme non-résidente. Est résidente la personne dont la principale source de revenus se trouve en Espagne, par exemple grâce à un contrat de travail avec une entreprise espagnole.
Comme en Pologne, les banques espagnoles vérifient attentivement la solvabilité à partir des documents fournis avant d'accorder un prêt. Les documents délivrés par les autorités polonaises doivent être traduits en espagnol ou en anglais.
Chaque demande de crédit est examinée individuellement.
Que faut-il régler avant de s'installer en Espagne et de demander un crédit ?
Avant de choisir un bien et de préparer votre installation, il est utile de commencer par obtenir le numéro N.I.E. (Número de Identificación de Extranjeros). Ce numéro d'identification d'étranger est indispensable pour acheter un bien, souscrire une assurance, signer un contrat de travail ou un abonnement téléphonique ou de services. Le N.I.E. s'obtient en personne au commissariat ou au bureau des étrangers, ou par l'intermédiaire d'un représentant légal autorisé. Avant le départ, on peut aussi le demander à l'ambassade d'Espagne, mais le délai d'attente peut être plus long.
Outre le N.I.E., il est utile d'ouvrir un compte dans une banque espagnole, nécessaire lors de l'achat. En Espagne, les frais courants du logement sont réglés automatiquement depuis le compte par prélèvement.
Comment une banque espagnole calcule-t-elle la capacité d'emprunt ?
La banque se fonde sur la demande de crédit et les documents financiers joints. Elle tient aussi compte de la région, de l'emplacement du bien et de son état. Si le client a signé un contrat de réservation avec le propriétaire, il doit le présenter à la banque avec un extrait du registre foncier. L'évaluation est faite par un expert qui travaille avec la banque, et son coût, de plusieurs centaines d'euros, est à la charge du client. La banque prend également en compte la situation professionnelle et familiale du client.
De quelle somme faut-il disposer avant de s'installer à l'étranger ?
L'apport personnel pour l'achat d'un bien en Espagne est généralement de 40 % de la valeur pour un étranger. Ce n'est pas le seul coût. Il faut compter les frais juridiques et de notaire, les frais de crédit et 10 % de TVA pour l'achat d'une maison ou d'un appartement neuf. En Espagne, la banque ne finance pas ces frais supplémentaires dans le cadre du prêt.
C'est pourquoi il faut intégrer tous ces frais supplémentaires dans le calcul ; ils peuvent représenter une dizaine de pour cent de la valeur du bien. Plus de détails dans l'article combien coûte l'achat d'un bien.
Comment se déroule la finalisation de l'achat ?
La principale différence avec les formalités en Pologne est que le contrat de prêt se signe chez le notaire et non à la banque. Un employé autorisé de la banque participe à la signature de l'acte notarié.
La transaction se déroule aussi différemment. En Espagne, le mode de paiement le plus courant est le chèque de banque tiré sur le compte du client ou du cabinet d'avocats qui le représente. Les virements sont moins utilisés. On peut aussi payer par virement depuis un compte en Pologne ou dans un autre pays.
Un crédit immobilier en Espagne en vaut-il la peine ?
S'installer en Espagne avec des enfants est l'une des décisions les plus importantes de la vie. Quitter son pays, changer de travail, un nouvel environnement et une culture différente peuvent être source de stress. Il faut donc analyser soigneusement tous les coûts et prévoir une réserve pour les imprévus.
La situation évoluant rapidement, il est difficile d'indiquer les taux exacts des crédits en Espagne, mais ils sont généralement inférieurs à ceux de la Pologne. Pour l'achat de biens plus chers, il est possible de négocier le taux avec la banque. Il est utile de recourir à un avocat local, qui aidera pour les formalités du crédit et de l'achat et connaît la réglementation et la culture des affaires locales.
Même si les services juridiques coûtent cher dans tous les pays, l'aide d'un spécialiste peut aider à réduire les coûts de l'installation en Espagne.