Informations importantes

Acheter un logement en Espagne en tant qu’étranger implique des démarches, des impôts et des frais qu’il vaut mieux connaître avant de se lancer. Ce guide résume l’essentiel. Les chiffres sont indicatifs, varient selon la communauté autonome et les circonstances de chaque opération, et peuvent avoir changé depuis la rédaction : avant de décider, confirmez-les auprès d’un avocat, d’un gestionnaire (gestor) ou de l’administration compétente.

Acheter un logement : étape par étape

Le processus dépend du fait que vous achetiez dans l’ancien ou directement auprès du promoteur (programme neuf). Dans les deux cas, il est important de s’entourer de professionnels, tels que des avocats et des agents immobiliers, afin que l’opération se déroule conformément à la législation en vigueur et en toute sécurité.

Logement ancien

Choix du bien. Trouver le logement qui convient, négocier le prix et fixer les conditions de l’opération.
NIE. Demander le numéro d’identification d’étranger (Número de Identidad de Extranjero), indispensable pour acheter.
Compte bancaire. Ouvrir un compte dans une banque espagnole, nécessaire pour payer puis pour domicilier les factures.
Contrat de réservation ou arras (facultatif). Un avant-contrat peut être signé avec les conditions de l’opération ; il exige généralement un acompte, habituellement compris entre 3 000 et 6 000 €. Il fixe en outre la date de l’acte de vente, en général dans un délai d’un à deux mois, suffisant pour mener à bien les formalités.
Vérification juridique. Un avocat vérifie la titularité du bien et s’assure qu’il n’est grevé ni de charges ni de dettes. Ses honoraires dépendent du prix du logement et commencent souvent à environ 1 600 €.
Acte devant notaire. Une fois le rapport juridique favorable, l’acte de vente est signé et le solde du prix est versé sur le compte indiqué. À ce moment-là, vous devenez propriétaire. Les émoluments du notaire avoisinent 0,20 %-0,50 % de la valeur du logement.
Impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP). L’acheteur paie cet impôt ; le taux est généralement de 10 % de la valeur, mais il varie selon la communauté autonome.
Inscription au registre de la propriété. Le logement est inscrit à votre nom en tant que nouveau propriétaire.

Logement neuf (programme neuf)

Réservation. Choisir le logement et le réserver avec un acompte généralement modeste.
Contrat de réservation. On signe le document qui consigne les conditions de la réservation et le calendrier des paiements ; l’acompte se situe généralement entre 3 000 et 6 000 €.
Vérification juridique. Elle est réalisée avant la signature du contrat de vente avec le promoteur.
Contrat avec le promoteur. Une fois les conditions de la réservation remplies, le contrat de vente est signé devant notaire, et le paiement suivant est versé à cette occasion.
Paiements échelonnés. Il est courant de payer de façon échelonnée, au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
TVA (IVA). Les logements neufs sont soumis à la TVA.
Acte, livraison et inscription. Une fois les travaux terminés, vous recevez le logement du promoteur et il est inscrit à votre nom au registre de la propriété.

Impôts et conditions pour les étrangers

Un étranger, résident ou non, peut acheter un logement en Espagne à condition de remplir certaines exigences légales. L’Espagne est une destination très attractive pour investir dans le locatif et la plus grande part de l’investissement étranger se concentre dans les zones côtières, les villes universitaires et les grandes villes. Parmi les destinations privilégiées figurent la Communauté valencienne, les Canaries, les Baléares, l’Andalousie, la Catalogne et la Communauté de Madrid.

Le profil de l’acheteur étranger varie selon sa stratégie : certains achètent pour louer à long terme, d’autres comme résidence de vacances ou pour leur usage personnel, et une minorité souhaite vivre en Espagne. Si vous envisagez la location saisonnière, touristique ou de longue durée, renseignez-vous d’abord auprès d’un conseiller sur vos obligations fiscales.

Frais d’achat

Outre le prix, il convient de prévoir environ 12 % du prix convenu pour couvrir les impôts et les frais (notaire, registre, gestoría et avocat), soit autour de 15 % si vous contractez un prêt immobilier auprès d’une banque espagnole.

Ce dont vous avez besoin pour acheter

Si vous êtes résident fiscal en Espagne : le NIE de résident suffit (ou le DNI/NIF, si vous avez la nationalité espagnole). Pour demander un prêt immobilier, il est recommandé d’avoir un compte dans une banque espagnole.
Si vous n’êtes pas résident fiscal en Espagne : il vous faut un NIE de non-résident et, si vous souhaitez un prêt immobilier, vous devrez le demander à une banque espagnole aux conditions qu’elle vous proposera, toujours négociables. Les prêts pour non-résidents sont généralement moins avantageux : ils peuvent exiger un apport pouvant atteindre 30 % et appliquer des taux d’intérêt plus élevés que les prêts ordinaires.

Documents habituellement exigés pour le prêt immobilier (non-résidents)

Photocopie du NIE, de la carte d’identité ou du passeport.
Certificat de non-résidence.
Copie du contrat de travail.
Copie du bulletin de salaire le plus récent de votre pays de résidence.
Relevé bancaire de la dernière année du compte sur lequel le salaire est versé.
Certificat de résidence fiscale.
Dernière déclaration de revenus.
Les trois derniers justificatifs de paiement des dettes en cours.
Contrat de vente du logement (ou contrat de réservation, s’il n’y a pas encore de contrat de vente).
Selon le cas et la langue, la banque peut exiger en outre la traduction des documents.

Impôts à l’achat

La charge fiscale dépend de la communauté autonome où se situe le logement, de l’état du bien (neuf ou ancien) et de la résidence fiscale du propriétaire.

Logement neuf (marché primaire)

TVA (IVA) : 10 % pour les logements neufs et 4 % pour les logements sociaux (protección oficial). Elle inclut les garages et annexes jusqu’à deux places.
Droit d’actes juridiques documentés (AJD) : entre 0,5 % et 1,5 % selon la communauté autonome. Il est payé par la banque en cas de prêt immobilier ou par l’acheteur s’il paie comptant.

Logement ancien (marché secondaire)

Impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) : entre 6 % et 13 % selon la communauté autonome.
Droit d’actes juridiques documentés (AJD) : entre 0,5 % et 1,5 %, avec le même critère de paiement que pour un logement neuf.

Impôts pendant la détention du bien

Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) : il se déclare avec le modèle 210. Si vous résidez dans l’UE, en Norvège ou en Islande, vous ne pouvez déduire que les frais admis par l’IRNR et le taux est de 19 %. Si vous résidez dans tout autre pays, vous ne pouvez déduire aucun frais et le taux est de 24 %. Vérifiez en outre la double imposition dans votre pays de résidence.
IBI : impôt annuel que paie tout propriétaire d’un bien immobilier (logement, garage ou local). Nous le détaillons plus bas.
Impôt sur le patrimoine : il est peu courant et conçu pour les grands patrimoines ; la réglementation en exclut ceux qui déclarent moins de 700 000 €.

Les impôts peuvent aussi varier selon le type de location que vous choisissez pour rentabiliser le logement.

Par où commencer quand on est étranger

Les deux premières étapes sont : 1) obtenir le NIE et 2) calculer le budget total que vous allez investir. Il faut ensuite trouver le logement qui correspond à vos attentes et lancer les démarches d’achat-vente, qui ne sont pas toujours simples.

Chez Sun Team Property, nous nous occupons de tout : nous cherchons votre investissement, vous aidons pour le prêt immobilier auprès d’une banque espagnole, contactons les avocats et les notaires et vous accompagnons jusqu’à la remise des clés. Si vous souhaitez acheter en Espagne sans avoir à vous charger des démarches, écrivez-nous ou jetez un œil aux logements à vendre.

Questions fréquentes sur l’IBI

Qu’est-ce que l’IBI ?

L’impôt sur les biens immobiliers (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) est un impôt municipal annuel et obligatoire pour les propriétaires de biens immobiliers.

Qui doit le payer ?

La personne physique ou morale propriétaire du bien au 1er janvier. Dans certains cas, également celui qui détient un droit d’usage sur un bien d’autrui, comme un héritier qui dispose du bien en usufruit.

Si je vends ou j’achète en cours d’année, qui paie l’IBI ?

En principe, il est payé par celui qui était propriétaire au 1er janvier de cette année-là. Le nouveau propriétaire le paiera à partir de l’année suivante. En pratique, il est courant de convenir dans l’acte de vente d’une répartition au prorata.

Si l’ancien propriétaire n’a pas payé l’IBI, cela peut-il m’affecter ?

Oui, sous certaines conditions. L’administration tentera d’abord de recouvrer la somme auprès de l’ancien propriétaire et, si elle n’y parvient pas, elle peut réclamer la dette en suspens à celui qui est aujourd’hui titulaire du bien. Il ne s’agit que du montant dû, sans sanction. Pour éviter les mauvaises surprises, il est conseillé de vérifier l’historique du bien avant d’acheter, ce que nous faisons chez Sun Team Property avec un avocat.

Qui paie l’IBI d’un logement loué ?

Normalement le propriétaire, sauf si le contrat de location en dispose autrement. Dans les locations de longue durée, il peut être convenu que le locataire en assume une partie.

Comment reçois-je l’avis d’IBI ?

Par courrier, à une adresse en Espagne. Vous pouvez aussi domicilier le paiement sur votre compte bancaire et il sera prélevé automatiquement.

Comment est-il calculé ?

Il dépend surtout de deux facteurs : la valeur cadastrale du bien (nettement inférieure à la valeur de marché) et le taux d’imposition de la commune, qui peut aller de 0,5 % à 2 %. La valeur cadastrale dépend de l’ancienneté, de l’état et de l’emplacement du bâtiment.

Où consulter la valeur cadastrale de mon logement ?

Sur le Sede Electrónica del Catastro, le site officiel de la Direction générale du cadastre.

Quand se paie-t-il ?

La période de paiement est fixée par chaque mairie. D’après les informations dont nous disposions, elle a généralement lieu en septembre, avec une date limite début octobre. Confirmez-la auprès de votre mairie.

Que se passe-t-il en cas de retard de paiement ?

Le paiement hors délai entraîne une majoration de 5 % à 20 % du montant de la cotisation.

Où le paie-t-on ?

Généralement de trois façons : en personne dans les bureaux d’accueil des citoyens sur rendez-vous, par téléphone via la mairie ou sur le site électronique de la mairie.