Mikilvægar upplýsingar

Að kaupa íbúð á Spáni sem útlendingur felur í sér formsatriði, skatta og gjöld sem rétt er að þekkja áður en fyrsta skrefið er tekið. Þessar leiðbeiningar draga saman það helsta. Tölurnar eru leiðbeinandi, eru breytilegar eftir sjálfstjórnarsvæði og aðstæðum hverrar viðskipta og geta hafa breyst frá því þær voru skrifaðar: áður en ákveðið er skaltu staðfesta þær hjá lögmanni, endurskoðanda eða viðkomandi stjórnvöldum.

Að kaupa íbúð: skref fyrir skref

Ferlið fer eftir því hvort þú kaupir á notuðum markaði eða beint af byggingaraðila (nýbygging). Í báðum tilvikum er mikilvægt að hafa fagfólk, svo sem lögmenn og fasteignasölur, svo að viðskiptin fari fram í samræmi við gildandi löggjöf og með öryggi.

Notuð íbúð

Val á fasteign. Finna viðeigandi íbúð, semja um verðið og ákvarða skilyrði viðskiptanna.
NIE. Sækja um auðkennisnúmer útlendinga, ómissandi til að kaupa.
Bankareikningur. Opna reikning í spænskum banka, nauðsynlegur til að greiða og, síðar, til að millifæra reikninga.
Bókunarsamningur eða inneignargjald (valfrjálst). Hægt er að undirrita forkaupsamning með skilyrðum viðskiptanna, sem venjulega krefst inneignargjalds, oft á milli 3.000 og 6.000 €. Hann ákvarðar einnig dagsetningu skjalsins, venjulega eftir einn til tvo mánuði, sem er nægur tími til að ljúka formsatriðunum.
Lagaleg yfirferð. Lögmaður kannar eignarhald fasteignarinnar og staðfestir að hún hafi engar byrðar eða skuldir. Þóknun hans fer eftir verði íbúðarinnar og byrjar venjulega á um 1.600 €.
Skjalið fyrir notarius. Með hagstæða lagalega skýrslu er kaup- og söluskjalið undirritað og afgangur verðsins greiddur á tilgreindan reikning. Á þeim augnablika verður þú eigandi. Gjöld notarius eru um það bil 0,20 %-0,50 % af verðmæti íbúðarinnar.
Eignarfaersluskattur (ITP). Kaupandinn greiðir þennan skatt; hlutfallið er venjulega 10 % af verðmætinu, þótt það sé breytilegt eftir sjálfstjórnarsvæði.
Skráning í eignarhaldsskrá. Íbúðin er skráð á þitt nafn sem nýr eigandi.

Ný íbúð (nýbygging)

Bókun. Velja íbúðina og bóka hana með venjulega litlu inneignargjaldi.
Bókunarsamningur. Skjalið sem tekur saman skilyrði bókunarinnar og greiðsluáætlunina er undirritað; inneignargjaldið er venjulega á milli 3.000 og 6.000 €.
Lagaleg yfirferð. Hún fer fram áður en kaup- og sölusamningurinn við byggingaraðilann er undirritaður.
Samningur við byggingaraðilann. Að skilyrðum bókunarinnar uppfylltum er kaup- og sölusamningurinn undirritaður fyrir notarius, og með honum er næsta greiðsla innt af hendi.
Greiðslur í áföngum. Venjulega er greitt í skrefum eftir því sem framkvæmdum vindur fram.
VSK. Nýbyggingar eru skattlagðar með VSK.
Skjalið, afhending og skráning. Að framkvæmdum loknum er íbúðin móttekin frá byggingaraðilanum og skráð á þitt nafn í eignarhaldsskrá.

Skattar og skilyrði fyrir útlendinga

Útlendingur, búsettur eða ekki, getur keypt íbúð á Spáni svo framarlega sem hann uppfyllir nokkrar lagalegar kröfur. Spánn er mjög aðlaðandi áfangastaður fyrir fjárfestingu í leiguíbúðum og mestur hluti erlendrar fjárfestingar einbeitir sér að strandsvæðum, háskólaborgum og stórborgum. Meðal eftirsóttustu áfangastaða eru Comunitat Valenciana, Kanaríeyjar, Baleares, Andalúsía, Katalónía og Comunidad de Madrid.

Prófíll erlendra kaupenda er breytilegur eftir stefnu þeirra: sumir kaupa til að leigja út til langs tíma, aðrir sem frííbúð eða til eigin notkunar, og minni hluti sem vill búa á Spáni. Ef þú ert að hugsa um tímabundna leigu, ferðamannaleigu eða langtímaleigu skaltu fyrst ráðfæra þig við ráðgjafa um skattskyldur þínar.

Gjöld kaupanna

Auk verðsins er rétt að gera ráð fyrir um það bil 12 % af samningsverðinu til að standa straum af sköttum og gjöldum (notarius, skráning, umboðsskrifstofa og lögmaður), eða um það bil 15 % ef húsnæðislán er tekið í spænskum banka.

Hvað þarf til að kaupa

Ef þú ert skattalega búsettur á Spáni: það nægir að hafa NIE búsettra (eða DNI/NIF, ef þú hefur spænskt ríkisfang). Til að sækja um húsnæðislán er ráðlegt að hafa reikning í spænskum banka.
Ef þú ert ekki skattalega búsettur á Spáni: þú þarft NIE þeirra sem ekki eru búsettir og, ef þú vilt húsnæðislán, verður þú að sækja um það í spænskum banka á þeim skilyrðum sem hann býður, sem eru alltaf samningsatriði. Húsnæðislán fyrir þá sem ekki eru búsettir eru venjulega óhagstæðari: þau geta krafist framlags allt að 30 % og beitt hærri vöxtum en venjuleg lán.

Algeng skjöl fyrir húsnæðislán (þeir sem ekki eru búsettir)

Ljósrit af NIE, DNI eða vegabréfi.
Vottorð um að viðkomandi sé ekki búsettur.
Afrit af ráðningarsamningi.
Afrit af nýjustu launaseðli frá heimalandi þínu.
Reikningsyfirlit síðasta árs af reikningnum sem launin eru greidd á.
Vottorð um skattalega búsetu.
Síðasta tekjuskattsframtal.
Síðustu þrír greiðslukvittanir vegna útistandandi skulda.
Kaup- og sölusamningur fasteignarinnar (eða bókunarsamningur, ef enginn kaup- og sölusamningur er enn).
Eftir tilvikum og tungumáli getur bankinn einnig beðið um þýðingu skjalanna.

Skattar við kaup

Skattbyrðin fer eftir sjálfstjórnarsvæðinu þar sem íbúðin er, ástandi fasteignarinnar (ný eða notuð) og skattalegri búsetu eigandans.

Ný íbúð (frummarkaður)

VSK: 10 % í nýbyggingum og 4 % í félagslegum íbúðum. Nær yfir bílskúra og viðhengi að hámarki tveimur stæðum.
Gjald vegna löglegra skjala (AJD): á milli 0,5 % og 1,5 % eftir sjálfstjórnarsvæði. Það greiðir bankinn ef húsnæðislán er eða kaupandinn ef greitt er með reiðufé.

Notuð íbúð (annar markaður)

Eignarfaersluskattur (ITP): á milli 6 % og 13 % eftir sjálfstjórnarsvæði.
Gjald vegna löglegra skjala (AJD): á milli 0,5 % og 1,5 %, með sama greiðsluviðmiði og í nýbyggingum.

Skattar meðan á eignarhaldi stendur

Tekjuskattur þeirra sem ekki eru búsettir (IRNR): hann er tilkynntur í eyðublaði 210. Ef þú ert búsettur í ESB, Noregi eða Íslandi geturðu aðeins dregið frá gjöldum sem IRNR leyfir og hlutfallið er 19 %. Ef þú ert búsettur í öðru landi geturðu ekki dregið frá gjöldum og hlutfallið er 24 %. Athugaðu einnig tvísköttun í heimalandi þínu.
IBI: árlegur skattur sem hver eigandi fasteignar greiðir (íbúð, bílskúr eða atvinnuhúsnæði). Við útskýrum hann nánar hér að neðan.
Eignarskattur: hann er sjaldgæfur og hugsaður fyrir stórar eignir; reglugerðin undanskilir þeim sem tilkynna minna en 700.000 € þessa greiðslu.

Skattarnir geta einnig verið breytilegir eftir tegund leigu sem þú velur til að nýta íbúðina.

Hvar á að byrja ef þú ert útlendingur

Fyrstu tvö skrefin eru: 1) að fá NIE og 2) að reikna heildarfjárhagsáætlunina sem þú munt fjárfesta. Síðan þarf að finna íbúðina sem passar við það sem þú leitar að og hefja formsatriði kaupanna, sem eru ekki alltaf einföld.

Hjá Sun Team Property sjáum við um allt: við finnum fjárfestinguna þína, hjálpum þér með húsnæðislánið í spænskum banka, höfum samband við lögmenn og notarius og fylgjum þér þar til þú hefur lyklana. Ef þú vilt kaupa á Spáni og vilt ekki sjá um formsatriðin sjálf skaltu skrifa okkur eða kíkja á íbúðir til sölu.

Algengar spurningar um IBI

Hvað er IBI?

Fasteignaskatturinn (IBI) er árlegur sveitarfélagsskattur og skylda fyrir eigendur fasteigna.

Hver þarf að greiða hann?

Einstaklingur eða lögaðili sem er eigandi fasteignarinnar 1. janúar. Í sumum tilvikum einnig sá sem hefur afnotarétt yfir eign annars, eins og erfingi sem hefur fasteignina í afnoti (usufructo).

Ef ég sel eða kaupi á árinu, hver greiðir IBI?

Í grundvallaratriðum greiðir sá sem var eigandi 1. janúar það ár. Nýi eigandinn greiðir frá næsta ári. Í reynd er algengt að semja í kaup- og sölusamningnum um hlutfallslega skiptingu.

Ef fyrri eigandinn greiddi ekki IBI, getur það haft áhrif á mig?

Já, við ákveðin skilyrði. Stjórnvaldið reynir fyrst að innheimta hjá fyrri eigandanum og, ef það tekst ekki, getur það krafið þann sem nú er eigandi fasteignarinnar um útistandandi skuldina. Um er að ræða eingöngu upphæðina sem skulduð er, án sektar. Til að forðast óvæntar uppákomur er rétt að athuga sögu fasteignarinnar fyrir kaupin, eitthvað sem við gerum hjá Sun Team Property ásamt lögmanni.

Hver greiðir IBI af leigðri íbúð?

Venjulega eigandinn, nema leigusamningurinn kveði á um annað. Í langtímaleigu má semja um að leigjandinn taki á sig hluta upphæðarinnar.

Hvernig fæ ég IBI-reikninginn?

Með pósti, á netfangi á Spáni. Þú getur einnig millifært greiðsluna af bankareikningnum þínum og hún verður dregin sjálfkrafa.

Hvernig er hann reiknaður?

Hann fer aðallega eftir tveimur þáttum: fasteignamati fasteignarinnar (sem er töluvert lægra en markaðsverðið) og skatthlutfalli sveitarfélagsins, sem getur verið frá 0,5 % til 2 %. Fasteignamatið fer eftir aldri, ástandi og staðsetningu byggingarinnar.

Hvar get ég séð fasteignamat íbúðar minnar?

Á rafrænu vefsíðu fasteignamatsins (Sede Electrónica del Catastro), opinberu vefsíðu fasteignamatsstofnunarinnar.

Hvenær er hann greiddur?

Greiðslutímabilið er ákveðið af hverju sveitarfélagi. Samkvæmt þeim upplýsingum sem við höfðum er það venjulega í september, með hámarksfresti í byrjun október. Staðfestu það hjá sveitarfélaginu þínu.

Hvað gerist ef greitt er seint?

Greiðsla utan frests hefur í för með sér viðbótargjald á milli 5 % og 20 % af upphæð gjaldanna.

Hvar er hann greiddur?

Venjulega á þrjá vegu: í eigin persónu á skrifstofum þjónustu við borgara með tímapöntun, í síma í gegnum sveitarfélagið eða á rafrænni vefsíðu sveitarfélagsins.