Svarbi informacija

Būsto pirkimas Ispanijoje būnant užsieniečiu apima formalumus, mokesčius ir išlaidas, kuriuos verta pažinti prieš žengiant pirmą žingsnį. Šiame vadove apibendrinama esmė. Skaičiai yra orientaciniai, skiriasi priklausomai nuo autonominės bendruomenės ir kiekvienos operacijos aplinkybių, ir nuo jų surašymo gali būti pasikeitę: prieš priimdami sprendimą patvirtinkite juos su advokatu, administratoriumi ar kompetentinga institucija.

Būsto pirkimas: žingsnis po žingsnio

Procesas priklauso nuo to, ar perkate antrinėje rinkoje, ar tiesiogiai iš plėtotojo (nauja statyba). Abiem atvejais svarbu turėti specialistų, tokių kaip advokatai ir nekilnojamojo turto agentai, kad operacija būtų atlikta pagal galiojančius teisės aktus ir saugiai.

Antrinės rinkos būstas

Turto pasirinkimas. Tinkamo būsto radimas, kainos derinimas ir operacijos sąlygų nustatymas.
NIE. Užsieniečio identifikacinio numerio prašymas, būtinas norint pirkti.
Banko sąskaita. Sąskaitos atidarymas Ispanijos banke, reikalinga mokėjimams, o vėliau – sąskaitų tiesioginiam debetui.
Rezervacijos ar užstato sutartis (neprivaloma). Galima pasirašyti išankstinę sutartį su operacijos sąlygomis, kuri paprastai reikalauja užstato, dažniausiai nuo 3 000 iki 6 000 €. Ji taip pat nustato akto datą, paprastai po vieno ar dviejų mėnesių, – pakankamai laiko formalumams užbaigti.
Teisinė peržiūra. Advokatas patikrina turto nuosavybę ir įsitikina, kad jis neturi naštų ar skolų. Jo honorarai priklauso nuo būsto kainos ir paprastai prasideda nuo maždaug 1 600 €.
Notaro aktas. Gavus palankią teisinę ataskaitą, pasirašomas pirkimo-pardavimo aktas ir sumokama likusi kainos dalis į nurodytą sąskaitą. Tuo momentu tampate savininku. Notaro tarifai sudaro apie 0,20 %–0,50 % būsto vertės.
Turto perdavimo mokestis (ITP). Šį mokestį moka pirkėjas; tarifas paprastai yra 10 % vertės, nors skiriasi priklausomai nuo autonominės bendruomenės.
Įrašymas į Nekilnojamojo turto registrą. Būstas įrašomas jūsų vardu kaip naujo savininko.

Naujas būstas (nauja statyba)

Rezervacija. Būsto pasirinkimas ir rezervavimas, paprastai mažu užstatu.
Rezervacijos sutartis. Pasirašomas dokumentas, kuriame nurodytos rezervacijos sąlygos ir mokėjimų grafikas; užstatas paprastai yra nuo 3 000 iki 6 000 €.
Teisinė peržiūra. Atliekama prieš pasirašant pirkimo-pardavimo sutartį su plėtotoju.
Sutartis su plėtotoju. Įvykdžius rezervacijos sąlygas, pas notarą pasirašoma pirkimo-pardavimo sutartis ir sumokamas kitas mokėjimas.
Mokėjimai etapais. Paprastai mokama palaipsniui, statybai pažengus.
PVM. Naujos statybos būstai apmokestinami PVM.
Aktas, perdavimas ir įrašymas. Užbaigus statybą, būstas gaunamas iš plėtotojo ir įrašomas jūsų vardu į Nekilnojamojo turto registrą.

Mokesčiai ir reikalavimai užsieniečiams

Užsienietis, rezidentas ar ne, gali pirkti būstą Ispanijoje, jei atitinka teisinius reikalavimus. Ispanija yra labai patraukli vieta investuoti į nuomojamą būstą, o didžioji dalis užsienio investicijų telkiasi pakrantės zonose, universitetiniuose miestuose ir didmiesčiuose. Tarp pageidaujamų vietų yra Valensijos bendruomenė, Kanarų salos, Balearų salos, Andalūzija, Katalonija ir Madrido bendruomenė.

Užsienio pirkėjo profilis skiriasi priklausomai nuo strategijos: vieni perka ilgalaikei nuomai, kiti – kaip atostogų būstą ar savo naudojimui, o mažesnė dalis nori gyventi Ispanijoje. Jei svarstote apie sezoninę, turistinę ar ilgalaikę nuomą, prieš tai pasitarkite dėl mokestinių įsipareigojimų su patarėju.

Pirkimo išlaidos

Be kainos, verta numatyti maždaug 12 % sutartos kainos mokesčiams ir išlaidoms (notaras, registras, administravimas ir advokatas) padengti, arba apie 15 %, jei imama hipoteka Ispanijos banke.

Ko reikia norint pirkti

Jei esate mokesčių rezidentas Ispanijoje: pakanka rezidento NIE (arba DNI/NIF, jei turite Ispanijos pilietybę). Hipotekai gauti rekomenduojama turėti sąskaitą Ispanijos banke.
Jei nesate mokesčių rezidentas Ispanijoje: jums reikia nerezidento NIE ir, jei norite hipotekos, turite jos prašyti Ispanijos banke tokiomis sąlygomis, kokias jis pasiūlys, o jos visada derėtinos. Hipotekos nerezidentams paprastai yra mažiau palankios: gali reikalauti įnašo iki 30 % ir taikyti didesnes palūkanų normas nei įprastos.

Įprasti dokumentai hipotekai (nerezidentams)

NIE, DNI arba paso kopija.
Nerezidento pažymėjimas.
Darbo sutarties kopija.
Naujausio atlyginimo lapelio iš jūsų gyvenamosios šalies kopija.
Banko išrašas už praėjusius metus iš sąskaitos, į kurią mokamas atlyginimas.
Mokesčių rezidento pažymėjimas.
Paskutinė pajamų deklaracija.
Paskutiniai trys mokėjimų kvitai už esamas skolas.
Būsto pirkimo-pardavimo sutartis (arba rezervacijos sutartis, jei pirkimo-pardavimo dar nėra).
Priklausomai nuo atvejo ir kalbos, bankas gali paprašyti ir dokumentų vertimo.

Mokesčiai perkant

Mokesčių našta priklauso nuo autonominės bendruomenės, kurioje yra būstas, nuo turto būklės (naujas ar antrinės rinkos) ir nuo savininko mokestinio rezidentiškumo.

Naujas būstas (pirminė rinka)

PVM: 10 % naujos statybos būstams ir 4 % socialiniams būstams. Apima garažus ir priedus iki dviejų vietų.
Dokumentų juridiniai aktai (AJD): nuo 0,5 % iki 1,5 % priklausomai nuo autonominės bendruomenės. Jį moka bankas, jei yra hipoteka, arba pirkėjas, jei mokama grynaisiais.

Antrinės rinkos būstas (antrinė rinka)

Turto perdavimo mokestis (ITP): nuo 6 % iki 13 % priklausomai nuo autonominės bendruomenės.
Dokumentų juridiniai aktai (AJD): nuo 0,5 % iki 1,5 %, su tuo pačiu mokėjimo kriterijumi kaip ir naujos statybos būstui.

Mokesčiai nuosavybės metu

Nerezidentų pajamų mokestis (IRNR): deklaruojamas 210 formoje. Jei gyvenate ES, Norvegijoje ar Islandijoje, galite atskaityti tik IRNR leidžiamas išlaidas, o tarifas yra 19 %. Jei gyvenate bet kurioje kitoje šalyje, negalite atskaityti išlaidų, o tarifas yra 24 %. Taip pat patikrinkite dvigubą apmokestinimą savo gyvenamojoje šalyje.
IBI: metinis mokestis, kurį moka kiekvienas nekilnojamojo turto savininkas (būsto, garažo ar patalpų). Išsamiau aprašome žemiau.
Turto mokestis: jis retas ir skirtas dideliems turtams; teisės aktai atleidžia nuo šio mokėjimo tuos, kurie deklaruoja mažiau nei 700 000 €.

Mokesčiai taip pat gali skirtis priklausomai nuo nuomos tipo, kurį pasirinksite būstui pelningai išnaudoti.

Nuo ko pradėti, jei esate užsienietis

Pirmieji du žingsniai yra: 1) gauti NIE ir 2) apskaičiuoti visą biudžetą, kurį investuosite. Tada reikia rasti būstą, atitinkantį jūsų poreikius, ir pradėti pirkimo-pardavimo formalumus, kurie ne visada paprasti.

„Sun Team Property“ viskuo pasirūpiname: ieškome jūsų investicijos, padedame gauti hipoteką Ispanijos banke, susisiekiame su advokatais ir notarais ir lydime jus, kol turite raktus. Jei norite pirkti Ispanijoje ir nenorite patys tvarkyti formalumų, parašykite mums arba peržiūrėkite parduodamus būstus.

Dažniausiai užduodami klausimai apie IBI

Kas yra IBI?

Nekilnojamojo turto mokestis (IBI) yra metinis savivaldybės mokestis, privalomas nekilnojamojo turto savininkams.

Kas turi jį mokėti?

Fizinis ar juridinis asmuo, kuris yra turto savininkas sausio 1 d. Kai kuriais atvejais taip pat asmuo, turintis naudojimosi svetimu turtu teisę, pavyzdžiui, paveldėtojas, kuris disponuoja turtu uzufrukto teise.

Jei parduodu ar perku per metus, kas moka IBI?

Iš esmės moka tas, kuris buvo savininkas tų metų sausio 1 d. Naujasis savininkas jį mokės nuo kitų metų. Praktiškai pirkimo-pardavimo metu įprasta susitarti dėl proporcingo padalijimo.

Jei ankstesnis savininkas nesumokėjo IBI, ar tai gali mane paveikti?

Taip, tam tikromis sąlygomis. Administracija pirmiausia bandys išieškoti iš buvusio savininko ir, jei nepavyks, gali pareikalauti neapmokėtos skolos iš to, kuris dabar yra turto savininkas. Tai taikoma tik skolos sumai, be sankcijų. Kad išvengtumėte netikėtumų, verta patikrinti turto istoriją prieš perkant – tai darome „Sun Team Property“ kartu su advokatu.

Kas moka IBI už nuomojamą būstą?

Paprastai savininkas, nebent nuomos sutartyje numatyta kitaip. Ilgalaikės nuomos atveju galima susitarti, kad nuomininkas prisiims dalį sumos.

Kaip gaunu IBI sąskaitą?

Paštu, adresu Ispanijoje. Taip pat galite nustatyti mokėjimo tiesioginį debitą savo banko sąskaitoje, ir jis bus nurašomas automatiškai.

Kaip jis apskaičiuojamas?

Visų pirma priklauso nuo dviejų veiksnių: turto kadastrinės vertės (kuri yra gerokai mažesnė už rinkos vertę) ir savivaldybės mokesčio tarifo, kuris gali būti nuo 0,5 % iki 2 %. Kadastrinė vertė priklauso nuo pastato amžiaus, būklės ir vietos.

Kur sužinoti savo būsto kadastrinę vertę?

Valstybinėje kadastro elektroninėje svetainėje, oficialiame Kadastro generalinės direkcijos tinklalapyje.

Kada mokama?

Mokėjimo laikotarpį nustato kiekviena savivaldybė. Remiantis tuo metu turėta informacija, paprastai tai būna rugsėjį, su galutiniu terminu spalio pradžioje. Patvirtinkite tai savo savivaldybėje.

Kas nutinka, jei sumokama pavėluotai?

Pavėluotas mokėjimas užtraukia nuo 5 % iki 20 % mokesčio sumos priedą.

Kur mokama?

Paprastai trimis būdais: asmeniškai piliečių aptarnavimo biuruose su išankstine registracija, telefonu per savivaldybę arba savivaldybės elektroninėje svetainėje.