Belangrijke informatie

Het kopen van een woning in Spanje als buitenlander brengt formaliteiten, belastingen en kosten met zich mee die u beter kent voordat u de eerste stap zet. Deze gids vat de hoofdzaken samen. De bedragen zijn indicatief, verschillen per autonome regio en per omstandigheden van elke transactie, en kunnen sinds het schrijven gewijzigd zijn: bevestig ze vóór uw beslissing bij een advocaat, een gestor of de bevoegde instantie.

Een woning kopen: stap voor stap

Het proces hangt ervan af of u op de tweedehandsmarkt koopt of rechtstreeks van de projectontwikkelaar (nieuwbouw). In beide gevallen is het belangrijk professionals in te schakelen, zoals advocaten en makelaars, zodat de transactie veilig en volgens de geldende wetgeving verloopt.

Bestaande woning (tweedehands)

1. Keuze van de woning. De juiste woning vinden, over de prijs onderhandelen en de voorwaarden van de transactie vastleggen.
2. NIE. Het buitenlands identiteitsnummer (Número de Identidad de Extranjero) aanvragen, dat onmisbaar is om te kunnen kopen.
3. Bankrekening. Een rekening openen bij een Spaanse bank, nodig om te betalen en later voor de automatische incasso van rekeningen.
4. Reserveringscontract of arras (optioneel). Er kan een voorlopig contract met de voorwaarden van de transactie worden getekend, waarvoor meestal een aanbetaling vereist is, gewoonlijk tussen € 3.000 en € 6.000. Daarin wordt ook de datum van de akte vastgelegd, doorgaans binnen een of twee maanden, een termijn die voldoende is om de formaliteiten af te ronden.
5. Juridische controle. Een advocaat controleert de eigendomstitel van de woning en gaat na dat er geen lasten of schulden op rusten. Zijn honorarium hangt af van de prijs van de woning en begint doorgaans bij ongeveer € 1.600.
6. Akte bij de notaris. Met het gunstige juridische rapport wordt de koopakte getekend en de rest van de koopsom overgemaakt naar de opgegeven rekening. Op dat moment wordt u eigenaar. De notariskosten bedragen ongeveer 0,20 %-0,50 % van de waarde van de woning.
7. Overdrachtsbelasting (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP). De koper betaalt deze belasting; het tarief is meestal 10 % van de waarde, al verschilt het per autonome regio.
8. Inschrijving in het kadaster (Registro de la Propiedad). De woning wordt op uw naam ingeschreven als nieuwe eigenaar.

Nieuwe woning (nieuwbouw)

1. Reservering. De woning kiezen en reserveren met een doorgaans kleine aanbetaling.
2. Reserveringscontract. Het document met de voorwaarden van de reservering en het betalingsschema wordt getekend; de aanbetaling ligt meestal tussen € 3.000 en € 6.000.
3. Juridische controle. Deze vindt plaats vóór het tekenen van het koopcontract met de projectontwikkelaar.
4. Contract met de projectontwikkelaar. Zodra aan de voorwaarden van de reservering is voldaan, wordt het koopcontract bij de notaris getekend en volgt daarbij de volgende betaling.
5. Betalingen in fasen. Gebruikelijk is dat in termijnen wordt betaald, naarmate de bouw vordert.
6. IVA (btw). Over nieuwbouwwoningen is IVA verschuldigd.
7. Akte, oplevering en inschrijving. Na afronding van de bouw ontvangt u de woning van de projectontwikkelaar en wordt zij op uw naam ingeschreven in het kadaster.

Belastingen en vereisten voor buitenlanders

Een buitenlander, al dan niet ingezetene, kan in Spanje een woning kopen mits aan enkele wettelijke vereisten wordt voldaan. Spanje is een zeer aantrekkelijke bestemming om in verhuurwoningen te investeren en het grootste deel van de buitenlandse investeringen concentreert zich in kustgebieden, universiteitssteden en grote steden. Tot de favoriete bestemmingen behoren de Comunitat Valenciana, de Canarische Eilanden, de Balearen, Andalusië, Catalonië en de regio Madrid.

Het profiel van de buitenlandse koper verschilt naar gelang zijn strategie: sommigen kopen om langdurig te verhuren, anderen als vakantiewoning of voor eigen gebruik, en een kleiner deel wil in Spanje wonen. Overweegt u seizoensverhuur, toeristische verhuur of langetermijnverhuur, raadpleeg dan vooraf een adviseur over uw fiscale verplichtingen.

Kosten van de aankoop

Naast de prijs is het raadzaam ongeveer 12 % van de overeengekomen prijs te reserveren voor belastingen en kosten (notaris, kadaster, gestoría en advocaat), of rond 15 % als u een hypotheek afsluit bij een Spaanse bank.

Wat hebt u nodig om te kopen

• Als u fiscaal inwoner van Spanje bent: volstaat het NIE voor ingezetenen (of het DNI/NIF, als u de Spaanse nationaliteit hebt). Voor een hypotheek is het aan te raden een rekening bij een Spaanse bank te hebben.
• Als u geen fiscaal inwoner van Spanje bent: hebt u een NIE voor niet-ingezetenen nodig en moet u, als u een hypotheek wilt, die aanvragen bij een Spaanse bank onder de voorwaarden die zij u biedt, en die zijn altijd onderhandelbaar. Hypotheken voor niet-ingezetenen zijn doorgaans minder gunstig: ze kunnen een eigen inbreng van maximaal 30 % vereisen en hogere rentetarieven toepassen dan gewone hypotheken.

Gebruikelijke documenten voor de hypotheek (niet-ingezetenen)

• Fotokopie van het NIE, DNI of paspoort.
• Bewijs van niet-ingezetenschap.
• Kopie van het arbeidscontract.
• Kopie van de meest recente loonstrook uit uw woonland.
• Bankafschriften van het afgelopen jaar van de rekening waarop het salaris wordt gestort.
• Bewijs van fiscale woonplaats.
• Laatste belastingaangifte.
• Laatste drie betalingsbewijzen van openstaande schulden.
• Koopcontract van de woning (of reserveringscontract, als er nog geen koopcontract is).
• Afhankelijk van het geval en de taal kan de bank bovendien een vertaling van de documenten vragen.

Belastingen bij de aankoop

De belastingdruk hangt af van de autonome regio waar de woning ligt, van de staat van het pand (nieuw of tweedehands) en van de fiscale woonplaats van de eigenaar.

Nieuwe woning (primaire markt)

• IVA: 10 % voor nieuwbouwwoningen en 4 % voor beschermde sociale woningen (viviendas de protección oficial). Inclusief garages en bijgebouwen tot twee plaatsen.
• Actos Jurídicos Documentados (AJD, zegelrecht): tussen 0,5 % en 1,5 % afhankelijk van de autonome regio. Dit wordt door de bank betaald als er een hypotheek is, of door de koper als contant wordt betaald.

Bestaande woning (secundaire markt)

• Overdrachtsbelasting (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP): tussen 6 % en 13 % afhankelijk van de autonome regio.
• Actos Jurídicos Documentados (AJD): tussen 0,5 % en 1,5 %, met hetzelfde betalingscriterium als bij een nieuwe woning.

Belastingen tijdens het eigendom

• Inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (Impuesto sobre la Renta de no Residentes, IRNR): wordt aangegeven met model 210. Als u in de EU, Noorwegen of IJsland woont, kunt u alleen de door de IRNR toegestane kosten aftrekken en bedraagt het tarief 19 %. Als u in een ander land woont, kunt u geen kosten aftrekken en bedraagt het tarief 24 %. Controleer bovendien de dubbele belasting in uw woonland.
• IBI: jaarlijkse belasting die elke eigenaar van een onroerend goed (woning, garage of bedrijfsruimte) betaalt. Wij lichten die hieronder toe.
• Vermogensbelasting (Impuesto sobre el Patrimonio): komt weinig voor en is bedoeld voor grote vermogens; de regelgeving sluit degenen die minder dan € 700.000 aangeven van deze betaling uit.

De belastingen kunnen ook verschillen naargelang de soort verhuur die u kiest om de woning rendabel te maken.

Waar te beginnen als u buitenlander bent

De eerste twee stappen zijn: 1) het NIE verkrijgen en 2) het totale budget berekenen dat u wilt investeren. Daarna is het zaak de woning te vinden die past bij wat u zoekt en de formaliteiten van koop en verkoop te starten, die niet altijd eenvoudig zijn.

Bij Sun Team Property regelen wij alles: wij zoeken uw investering, helpen u met de hypotheek bij een Spaanse bank, nemen contact op met advocaten en notarissen en begeleiden u tot u de sleutels hebt. Wilt u in Spanje kopen en de formaliteiten liever niet zelf afhandelen, schrijf ons dan of bekijk de woningen die te koop staan.

Veelgestelde vragen over de IBI

Wat is de IBI?

De Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) is een jaarlijkse, verplichte gemeentelijke belasting voor eigenaren van onroerend goed.

Wie moet haar betalen?

De natuurlijke persoon of rechtspersoon die op 1 januari eigenaar van het pand is. In sommige gevallen ook degene die een gebruiksrecht op andermans goed heeft, zoals een erfgenaam die het pand in vruchtgebruik heeft.

Als ik gedurende het jaar verkoop of koop, wie betaalt dan de IBI?

In beginsel betaalt degene die op 1 januari van dat jaar eigenaar was. De nieuwe eigenaar betaalt vanaf het jaar daarop. In de praktijk wordt bij de koop vaak een evenredige verdeling afgesproken.

Als de vorige eigenaar de IBI niet heeft betaald, kan mij dat dan treffen?

Ja, onder bepaalde voorwaarden. De overheid probeert eerst de vorige eigenaar aan te spreken en kan, als dat niet lukt, de openstaande schuld opeisen van degene die nu eigenaar van het pand is. Het gaat alleen om het verschuldigde bedrag, zonder boete. Om verrassingen te voorkomen is het raadzaam de geschiedenis van het pand te controleren voordat u koopt, iets wat wij bij Sun Team Property samen met een advocaat doen.

Wie betaalt de IBI van een verhuurde woning?

Normaal gesproken de eigenaar, tenzij het huurcontract anders bepaalt. Bij langdurige verhuur kan worden afgesproken dat de huurder een deel van het bedrag voor zijn rekening neemt.

Hoe ontvang ik de IBI-aanslag?

Per post, op een adres in Spanje. U kunt de betaling ook automatisch laten incasseren van uw bankrekening, waarna het bedrag automatisch wordt afgeschreven.

Hoe wordt zij berekend?

Zij hangt vooral af van twee factoren: de kadastrale waarde van het pand (die aanzienlijk lager is dan de marktwaarde) en het belastingtarief van de gemeente, dat kan variëren van 0,5 % tot 2 %. De kadastrale waarde hangt af van de ouderdom, de staat en de ligging van het gebouw.

Waar kan ik de kadastrale waarde van mijn woning raadplegen?

Op de Sede Electrónica del Catastro, de officiële website van de Dirección General del Catastro.

Wanneer wordt zij betaald?

De betaalperiode wordt door elke gemeente vastgesteld. Volgens de informatie waarover wij beschikten, is dat gewoonlijk in september, met een uiterste termijn begin oktober. Bevestig dit bij uw gemeente.

Wat gebeurt er als er te laat wordt betaald?

Betaling na de termijn brengt een toeslag met zich mee van 5 % tot 20 % van het bedrag van de aanslag.

Waar wordt zij betaald?

Doorgaans op drie manieren: persoonlijk bij de burgerloketten na afspraak, telefonisch via de gemeente of op de elektronische zetel van de gemeente.