Hopp til innholdet

Viktig informasjon

Å kjøpe bolig i Spania som utlending innebærer formaliteter, skatter og kostnader det er lurt å kjenne til før du tar det første skrittet. Denne guiden oppsummerer det viktigste. Tallene er veiledende, varierer mellom de autonome regionene og etter omstendighetene i hver transaksjon, og kan ha endret seg siden teksten ble skrevet: bekreft dem med en advokat, en gestor eller den kompetente forvaltningen før du bestemmer deg.

Kjøpe bolig: trinn for trinn

Prosessen avhenger av om du kjøper på bruktmarkedet eller direkte fra utbygger (nybygg). I begge tilfeller er det viktig å ha fagfolk, som advokater og eiendomsmeglere, slik at transaksjonen gjennomføres i samsvar med gjeldende lovgivning og på en trygg måte.

Brukt bolig

  1. Valg av eiendom. Finne riktig bolig, forhandle om prisen og fastsette vilkårene for transaksjonen.
  2. NIE. Søke om utenlandsk identitetsnummer (NIE), som er uunnværlig for å kunne kjøpe.
  3. Bankkonto. Åpne en konto i en spansk bank, nødvendig for å betale og senere for å sette opp automatisk betaling av regninger.
  4. Reservasjonsavtale eller arras (valgfritt). Det kan signeres en forhåndsavtale med vilkårene for transaksjonen, som vanligvis krever et depositum, normalt mellom 3 000 og 6 000 €. Den fastsetter også datoen for skjøtet, vanligvis om en til to måneder, en frist som er tilstrekkelig til å fullføre formalitetene.
  5. Juridisk gjennomgang. En advokat kontrollerer eierforholdet til eiendommen og bekrefter at den ikke har heftelser eller gjeld. Honoraret avhenger av boligens pris og starter vanligvis på rundt 1 600 €.
  6. Skjøte hos notar. Med en gunstig juridisk rapport signeres kjøpsskjøtet og resten av prisen betales til den oppgitte kontoen. Fra det øyeblikket er du eier. Notargebyrene ligger på rundt 0,20 %-0,50 % av boligens verdi.
  7. Skatt på eiendomsoverdragelser (ITP). Kjøperen betaler denne skatten; satsen er vanligvis 10 % av verdien, men varierer mellom de autonome regionene.
  8. Registrering i eiendomsregisteret. Boligen registreres i ditt navn som ny eier.

Ny bolig (nybygg)

  1. Reservasjon. Velge bolig og reservere den med et depositum som normalt er lite.
  2. Reservasjonsavtale. Dokumentet som fastsetter vilkårene for reservasjonen og betalingsplanen signeres; depositumet ligger vanligvis mellom 3 000 og 6 000 €.
  3. Juridisk gjennomgang. Gjennomføres før kjøpsavtalen med utbygger signeres.
  4. Avtale med utbygger. Når vilkårene i reservasjonen er oppfylt, signeres kjøpsavtalen hos notar, og med den betales neste delbetaling.
  5. Betaling i faser. Det vanlige er å betale i etapper etter hvert som byggingen skrider frem.
  6. IVA. Nybygde boliger er pålagt IVA (merverdiavgift).
  7. Skjøte, overlevering og registrering. Når byggingen er ferdig, mottar du boligen fra utbygger, og den registreres i ditt navn i eiendomsregisteret.

Skatter og krav for utlendinger

En utlending, bosatt eller ikke, kan kjøpe bolig i Spania så lenge visse juridiske krav er oppfylt. Spania er et svært attraktivt reisemål for å investere i utleiebolig, og mesteparten av utenlandske investeringer er konsentrert i kystområder, universitetsbyer og storbyer. Blant de foretrukne destinasjonene er Comunitat Valenciana, Kanariøyene, Balearene, Andalucía, Catalunya og Comunidad de Madrid.

Profilen til utenlandske kjøpere varierer etter strategi: noen kjøper for langtidsutleie, noen som feriebolig eller til eget bruk, og en mindre del vil bo i Spania. Hvis du vurderer sesongutleie, turistutleie eller langtidsutleie, bør du først avklare skatteforpliktelsene dine med en rådgiver.

Kjøpskostnader

I tillegg til prisen bør du sette av omtrent 12 % av den avtalte prisen til skatter og kostnader (notar, register, gestoría og advokat), eller rundt 15 % hvis du tar opp boliglån i en spansk bank.

Hva du trenger for å kjøpe

  • Hvis du er skattemessig bosatt i Spania: det er nok med NIE for bosatte (eller DNI/NIF, hvis du har spansk statsborgerskap). For å søke boliglån anbefales det å ha konto i en spansk bank.
  • Hvis du ikke er skattemessig bosatt i Spania: du trenger en NIE for ikke-bosatte, og hvis du vil ha boliglån, må du søke det hos en spansk bank på de vilkårene den tilbyr, som alltid kan forhandles. Boliglån for ikke-bosatte er vanligvis mindre gunstige: de kan kreve en egenkapital på opptil 30 % og ha høyere rente enn ordinære lån.

Vanlig dokumentasjon for boliglån (ikke-bosatte)

  • Fotokopi av NIE, DNI eller pass.
  • Bekreftelse på ikke-bosted.
  • Kopi av arbeidskontrakten.
  • Kopi av den siste lønnsslippen fra bostedslandet ditt.
  • Kontoutskrift for det siste året fra kontoen lønnen utbetales til.
  • Bekreftelse på skattemessig bosted.
  • Siste selvangivelse.
  • Siste tre betalingskvitteringer for utestående gjeld.
  • Kjøpsavtale for boligen (eller reservasjonsavtale, hvis det ennå ikke finnes noen kjøpsavtale).
  • Avhengig av tilfellet og språket kan banken i tillegg be om oversettelse av dokumentene.

Skatter ved kjøp

Skattebyrden avhenger av den autonome regionen der boligen ligger, eiendommens tilstand (ny eller brukt) og eierens skattemessige bosted.

Ny bolig (primærmarkedet)

  • IVA: 10 % på nybygde boliger og 4 % på offentlig subsidierte boliger (VPO). Inkluderer garasjer og tilbehør på opptil to plasser.
  • Skatt på dokumenterte rettshandlinger (AJD): mellom 0,5 % og 1,5 % avhengig av den autonome regionen. Betales av banken hvis det er boliglån, eller av kjøperen hvis det betales kontant.

Brukt bolig (sekundærmarkedet)

  • Skatt på eiendomsoverdragelser (ITP): mellom 6 % og 13 % avhengig av den autonome regionen.
  • Skatt på dokumenterte rettshandlinger (AJD): mellom 0,5 % og 1,5 %, med samme betalingskriterium som for ny bolig.

Skatter mens du eier boligen

  • Inntektsskatt for ikke-bosatte (IRNR): leveres på skjema 210. Hvis du er bosatt i EU, Norge eller Island, kan du bare trekke fra kostnadene som IRNR tillater, og satsen er 19 %. Hvis du er bosatt i et annet land, kan du ikke trekke fra kostnader, og satsen er 24 %. Sjekk i tillegg dobbeltbeskatning i bostedslandet ditt.
  • IBI: årlig skatt som betales av enhver eier av en eiendom (bolig, garasje eller lokale). Vi gjør rede for den nærmere nedenfor.
  • Formuesskatt: er lite vanlig og tenkt for store formuer; regelverket unntar dem som oppgir mindre enn 700 000 €.

Skattene kan også variere avhengig av hvilken type utleie du velger for å få avkastning på boligen.

Hvor du bør begynne som utlending

De to første trinnene er: 1) å skaffe NIE og 2) å beregne det totale budsjettet du skal investere. Deretter gjelder det å finne boligen som passer det du leter etter og å starte formalitetene for kjøpet, som ikke alltid er enkle.

Hos Sun Team Property tar vi oss av alt: vi finner investeringen din, hjelper deg med boliglån i en spansk bank, kontakter advokater og notarer og følger deg til du har nøklene. Hvis du vil kjøpe i Spania og ikke vil ordne formalitetene selv, skriv til oss eller ta en titt på boligene til salgs.

Ofte stilte spørsmål om IBI

Hva er IBI?

Eiendomsskatten (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) er en årlig og obligatorisk kommunal skatt for eiere av eiendommer.

Hvem må betale den?

Den fysiske eller juridiske personen som er eier av eiendommen per 1. januar. I noen tilfeller også den som har bruksrett over en annens eiendom, for eksempel en arving som disponerer eiendommen som bruksrettshaver.

Hvis jeg selger eller kjøper i løpet av året, hvem betaler IBI?

I prinsippet betaler den som var eier per 1. januar det året. Den nye eieren betaler fra og med året etter. I praksis er det vanlig å avtale en forholdsmessig fordeling i kjøpsavtalen.

Hvis forrige eier ikke betalte IBI, kan det få konsekvenser for meg?

Ja, under visse vilkår. Forvaltningen vil først forsøke å kreve inn fra den tidligere eieren, og hvis det ikke lykkes, kan den kreve den utestående gjelden fra den som nå står som eier av eiendommen. Det gjelder bare det skyldige beløpet, uten sanksjon. For å unngå overraskelser er det lurt å sjekke eiendommens historikk før kjøp, noe vi gjør hos Sun Team Property sammen med en advokat.

Hvem betaler IBI for en utleid bolig?

Normalt eieren, med mindre leieavtalen bestemmer noe annet. Ved langtidsutleie kan det avtales at leietakeren overtar en del av beløpet.

Hvordan mottar jeg IBI-giroen?

Med post, til en adresse i Spania. Du kan også sette opp automatisk trekk fra bankkontoen din, så blir det belastet automatisk.

Hvordan beregnes den?

Den avhenger først og fremst av to faktorer: eiendommens katastralverdi (som er betydelig lavere enn markedsverdien) og kommunens skattesats, som kan variere fra 0,5 % til 2 %. Katastralverdien avhenger av byggets alder, tilstand og beliggenhet.

Hvor kan jeg se boligens katastralverdi?

I Sede Electrónica del Catastro, den offisielle nettsiden til Dirección General del Catastro.

Når betales den?

Betalingsperioden fastsettes av hver kommune. Ifølge informasjonen vi har hatt, er den vanligvis i september, med en frist i begynnelsen av oktober. Bekreft det med kommunen din.

Hva skjer hvis den betales for sent?

Betaling etter fristen medfører et tillegg på mellom 5 % og 20 % av skattebeløpet.

Hvor betales den?

Vanligvis på tre måter: personlig på kommunens publikumskontorer etter timebestilling, per telefon via kommunen eller i kommunens elektroniske portal.