Ważne informacje

Zakup nieruchomości w Hiszpanii przez cudzoziemca wiąże się z formalnościami, podatkami i kosztami, które warto poznać, zanim zrobi się pierwszy krok. Ten przewodnik zawiera najważniejsze informacje. Podane kwoty są orientacyjne, różnią się w zależności od wspólnoty autonomicznej i okoliczności transakcji, a od czasu przygotowania tekstu mogły się zmienić. Przed podjęciem decyzji potwierdź je u prawnika, doradcy (gestor) lub we właściwym urzędzie.

Zakup nieruchomości krok po kroku

Przebieg transakcji zależy od tego, czy kupujesz na rynku wtórnym, czy bezpośrednio od dewelopera (rynek pierwotny). W obu przypadkach warto skorzystać z pomocy specjalistów, takich jak prawnicy i pośrednicy w obrocie nieruchomościami, aby transakcja przebiegła bezpiecznie i zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Rynek wtórny

Wybór nieruchomości. Znalezienie odpowiedniego mieszkania lub domu, negocjacja ceny i ustalenie warunków transakcji.
Numer NIE. Wystąpienie o numer identyfikacyjny cudzoziemca (NIE), niezbędny do zakupu.
Rachunek bankowy. Założenie rachunku w hiszpańskim banku, potrzebnego do płatności, a później do opłacania rachunków.
Umowa rezerwacyjna lub przedwstępna (opcjonalnie). Można podpisać umowę przedwstępną z warunkami transakcji, zwykle z zadatkiem w wysokości ok. 3000–6000 €. Określa ona także termin podpisania aktu notarialnego, najczęściej w ciągu jednego do dwóch miesięcy, czyli wystarczająco długi, by załatwić wszystkie formalności.
Weryfikacja prawna. Prawnik sprawdza stan prawny nieruchomości i upewnia się, że nie jest obciążona ani zadłużona. Honorarium zależy od ceny nieruchomości i zwykle zaczyna się od ok. 1600 €.
Akt notarialny. Po pozytywnej weryfikacji prawnej podpisuje się akt notarialny sprzedaży i przelewa pozostałą część ceny na wskazany rachunek. Z tą chwilą stajesz się właścicielem. Opłata notarialna wynosi z grubsza 0,20–0,50 % wartości nieruchomości.
Podatek od czynności cywilnoprawnych (ITP). Płaci go kupujący; stawka to zazwyczaj 10 % wartości, ale różni się w zależności od wspólnoty autonomicznej.
Wpis do rejestru nieruchomości. Nieruchomość zostaje zarejestrowana na Ciebie jako nowego właściciela.

Rynek pierwotny (nowe budownictwo)

Rezerwacja. Wybór nieruchomości i rezerwacja za zwykle niewielkim zadatkiem.
Umowa rezerwacyjna. Podpisanie dokumentu określającego warunki rezerwacji i harmonogram płatności; zadatek wynosi zwykle 3000–6000 €.
Weryfikacja prawna. Przeprowadzana przed podpisaniem umowy kupna z deweloperem.
Umowa z deweloperem. Po spełnieniu warunków rezerwacji umowa kupna zostaje podpisana u notariusza, a wraz z nią następuje kolejna płatność.
Płatności etapowe. Płatności zazwyczaj rozkłada się na etapy, zależnie od postępu prac budowlanych.
VAT. Od nowo wybudowanych nieruchomości płaci się VAT.
Akt, odbiór i wpis do rejestru. Po zakończeniu budowy odbierasz nieruchomość od dewelopera i rejestrujesz ją na siebie w rejestrze nieruchomości.

Podatki i wymagania wobec cudzoziemców

Cudzoziemiec, zarówno rezydent, jak i nierezydent, może kupić nieruchomość w Hiszpanii, jeśli spełni określone wymogi prawne. Hiszpania jest bardzo atrakcyjnym krajem do inwestowania w nieruchomości na wynajem, a większość inwestycji zagranicznych koncentruje się w miastach nadmorskich, uniwersyteckich i dużych aglomeracjach. Do najchętniej wybieranych regionów należą Wspólnota Walenciańska, Wyspy Kanaryjskie, Baleary, Andaluzja, Katalonia i Wspólnota Madrytu.

Profil kupującego zależy od strategii: jedni kupują z myślą o wynajmie długoterminowym, inni jako dom wakacyjny lub dla własnej przyjemności, a mniejsza grupa chce w Hiszpanii zamieszkać. Jeśli rozważasz wynajem wakacyjny, sezonowy lub długoterminowy, skonsultuj wcześniej swoje obowiązki podatkowe z doradcą.

Koszty zakupu

Poza ceną warto odłożyć około 12 % uzgodnionej ceny zakupu na podatki i koszty (notariusz, rejestr nieruchomości, doradca i prawnik), a w przypadku kredytu hipotecznego w hiszpańskim banku – około 15 %.

Czego potrzebujesz, by kupić

Jeśli jesteś rezydentem podatkowym w Hiszpanii: wystarczy NIE rezydenta (lub DNI/NIF, jeśli masz obywatelstwo hiszpańskie). Przy kredycie hipotecznym warto mieć rachunek w hiszpańskim banku.
Jeśli nie jesteś rezydentem podatkowym w Hiszpanii: potrzebujesz NIE nierezydenta, a jeśli chcesz kredyt, musisz złożyć wniosek w hiszpańskim banku na warunkach, które zaproponuje (zawsze podlegają negocjacji). Kredyty dla nierezydentów bywają mniej korzystne: bank może wymagać wkładu własnego do 30 % i stosować wyższe oprocentowanie niż w zwykłych kredytach.

Zwykle wymagane dokumenty do kredytu (nierezydenci)

Kserokopia NIE, DNI lub paszportu.
Zaświadczenie o statusie nierezydenta.
Kopia umowy o pracę.
Kopia ostatniego paska wypłaty z kraju zamieszkania.
Wyciąg z rachunku, na który wpływa wynagrodzenie, za ostatni rok.
Zaświadczenie o rezydencji podatkowej.
Ostatnie zeznanie podatkowe.
Potwierdzenia ostatnich trzech spłat zaległych zobowiązań.
Umowa kupna nieruchomości (lub umowa rezerwacyjna, jeśli nie ma jeszcze umowy kupna).
W zależności od sytuacji i języka bank może poprosić także o tłumaczenia dokumentów.

Podatki przy zakupie

Wysokość obciążeń zależy od wspólnoty autonomicznej, w której leży nieruchomość, od jej stanu (nowa czy z rynku wtórnego) oraz od rezydencji podatkowej właściciela.

Nowe mieszkania (rynek pierwotny)

VAT: 10 % dla nowo wybudowanych lokali mieszkalnych i 4 % dla mieszkań objętych ochroną publiczną. Obejmuje garaże i pomieszczenia przynależne do dwóch miejsc.
Podatek od dokumentów prawnych (AJD): od 0,5 % do 1,5 %, zależnie od wspólnoty autonomicznej. Płaci go bank, jeśli jest kredyt hipoteczny, albo kupujący, jeśli płaci gotówką.

Mieszkania z rynku wtórnego

Podatek od czynności cywilnoprawnych (ITP): od 6 % do 13 %, zależnie od wspólnoty autonomicznej.
Podatek od dokumentów prawnych (AJD): od 0,5 % do 1,5 %, na tych samych zasadach płatności co przy rynku pierwotnym.

Podatki w trakcie posiadania nieruchomości

Podatek dochodowy od nierezydentów (IRNR): składa się go na formularzu 210. Jeśli mieszkasz w UE, Norwegii lub Islandii, możesz odliczyć wyłącznie koszty dopuszczone przez przepisy IRNR, a stawka wynosi 19 %. Jeśli mieszkasz w jakimkolwiek innym kraju, nie możesz odliczać kosztów, a stawka to 24 %. Sprawdź też zasady unikania podwójnego opodatkowania w kraju zamieszkania.
IBI: roczny podatek od nieruchomości płacony przez każdego właściciela (mieszkanie, garaż lub lokal). Opisujemy go poniżej.
Podatek majątkowy: jest rzadko spotykany i przeznaczony dla dużych majątków; przepisy wyłączają z niego podatników deklarujących majątek poniżej 700 000 €.

Podatki mogą się też różnić w zależności od wybranego rodzaju wynajmu, który ma sprawić, że nieruchomość zacznie na siebie zarabiać.

Od czego zacząć jako cudzoziemiec

Dwa pierwsze kroki to: 1) uzyskanie numeru NIE oraz 2) obliczenie całego budżetu, który chcesz zainwestować. Następnie trzeba znaleźć nieruchomość odpowiadającą Twoim potrzebom i rozpocząć formalności związane z zakupem, które nie zawsze są proste.

W Sun Team Property zajmujemy się wszystkim: szukamy dla Ciebie inwestycji, pomagamy w uzyskaniu kredytu w hiszpańskim banku, kontaktujemy z prawnikami i notariuszami oraz towarzyszymy Ci aż do odbioru kluczy. Jeśli chcesz kupić nieruchomość w Hiszpanii i nie zajmować się formalnościami samodzielnie, skontaktuj się z nami lub zobacz oferty na sprzedaż.

IBI: najczęściej zadawane pytania

Czym jest IBI?

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) to obowiązkowy, roczny podatek gminny płacony przez właścicieli nieruchomości.

Kto musi go płacić?

Osoba fizyczna lub prawna, która jest właścicielem nieruchomości na dzień 1 stycznia. W niektórych przypadkach także osoba mająca prawo do korzystania z cudzej nieruchomości, np. spadkobierca używający odziedziczonego lokalu.

Kto płaci IBI w roku kupna lub sprzedaży?

Co do zasady ten, kto był właścicielem 1 stycznia danego roku. Nowy właściciel płaci od roku następnego. W praktyce w umowie sprzedaży często uzgadnia się proporcjonalny podział.

Czy mogę ponieść konsekwencje, jeśli poprzedni właściciel nie zapłacił IBI?

Tak, w pewnych okolicznościach. Urząd najpierw będzie dochodził należności od dawnego właściciela, a jeśli to się nie powiedzie, może zażądać zaległej kwoty od obecnego właściciela nieruchomości. Chodzi wyłącznie o zaległy podatek, bez kary. Aby uniknąć niespodzianek, warto sprawdzić historię nieruchomości przed zakupem; w Sun Team Property robimy to razem z prawnikiem.

Kto płaci IBI od wynajmowanej nieruchomości?

Zazwyczaj wynajmujący, chyba że umowa najmu stanowi inaczej. Przy najmie długoterminowym można ustalić, że część kwoty poniesie najemca.

Jak otrzymuję rachunek za IBI?

Pocztą, na adres w Hiszpanii. Możesz też ustawić polecenie zapłaty z rachunku bankowego, wtedy kwota jest pobierana automatycznie.

Jak oblicza się IBI?

Głównie na podstawie dwóch czynników: wartości katastralnej nieruchomości (znacznie niższej od rynkowej) oraz stawki podatku w danej gminie, która może wynosić od 0,5 % do 2 %. Wartość katastralna zależy od wieku, stanu i lokalizacji budynku.

Gdzie sprawdzę wartość katastralną swojej nieruchomości?

W Sede Electrónica del Catastro, czyli oficjalnym serwisie hiszpańskiego katastru.

Do kiedy trzeba zapłacić?

Termin płatności ustala każda gmina. Według posiadanych przez nas informacji jest to zazwyczaj wrzesień, a ostateczny termin przypada na początek października. Potwierdź to w swoim urzędzie gminy.

Jakie są skutki spóźnienia?

Płatność po terminie wiąże się z dopłatą w wysokości od 5 % do 20 % kwoty podatku.

Gdzie można zapłacić?

Zasadniczo na trzy sposoby: osobiście w punktach obsługi mieszkańców po umówieniu wizyty, telefonicznie przez urząd gminy lub przez elektroniczną platformę urzędu gminy.