Informação importante

Comprar uma habitação em Espanha sendo estrangeiro implica trâmites, impostos e despesas que convém conhecer antes de dar o primeiro passo. Este guia resume o essencial. Os valores são indicativos, variam consoante a comunidade autónoma e as circunstâncias de cada operação, e podem ter mudado desde a sua redação: antes de decidir, confirme-os com um advogado, um gestor ou a administração competente.

Comprar uma habitação: passo a passo

O processo depende de se compra no mercado de segunda mão ou diretamente ao promotor (construção nova). Em ambos os casos é importante contar com profissionais, como advogados e agentes imobiliários, para que a operação se faça em conformidade com a legislação em vigor e com segurança.

Habitação em segunda mão

Escolha do imóvel. Encontrar a habitação adequada, negociar o preço e fixar as condições da operação.
NIE. Solicitar o Número de Identidad de Extranjero (número de identificação de estrangeiro), indispensável para comprar.
Conta bancária. Abrir uma conta num banco espanhol, necessária para pagar e, depois, para domiciliar recibos.
Contrato de reserva ou de arras (opcional). Pode assinar-se um contrato-promessa com as condições da operação, que costuma exigir um sinal, normalmente entre 3000 € e 6000 €. Fixa também a data da escritura, habitualmente num ou dois meses, prazo suficiente para concluir os trâmites.
Revisão jurídica. Um advogado verifica a titularidade do imóvel e confirma que não tem ónus nem dívidas. Os seus honorários dependem do preço da habitação e costumam partir de cerca de 1600 €.
Escritura perante notário. Com o parecer jurídico favorável, assina-se a escritura de compra e venda e paga-se o restante do preço para a conta indicada. Nesse momento passa a ser proprietário. Os emolumentos notariais rondam 0,20 %-0,50 % do valor da habitação.
Imposto sobre Transmissões Patrimoniais (ITP). O comprador paga este imposto; a taxa costuma ser de 10 % do valor, embora varie consoante a comunidade autónoma.
Registo na Conservatória do Registo Predial. A habitação é registada em seu nome como novo proprietário.

Habitação nova (construção nova)

Reserva. Escolher a habitação e reservá-la com um sinal normalmente pequeno.
Contrato de reserva. Assina-se o documento que reúne as condições da reserva e o calendário de pagamentos; o sinal costuma situar-se entre 3000 € e 6000 €.
Revisão jurídica. Realiza-se antes de assinar o contrato de compra e venda com o promotor.
Contrato com o promotor. Cumpridas as condições da reserva, assina-se perante notário o contrato de compra e venda e, com ele, paga-se a prestação seguinte.
Pagamentos por fases. O habitual é pagar de forma escalonada, à medida que a obra avança.
IVA. As habitações de construção nova estão sujeitas a IVA.
Escritura, entrega e registo. Concluída a obra, recebe-se a habitação do promotor e regista-se em seu nome na Conservatória do Registo Predial.

Impostos e requisitos para estrangeiros

Um estrangeiro, residente ou não, pode comprar habitação em Espanha desde que cumpra alguns requisitos legais. A Espanha é um destino muito atrativo para investir em habitação para arrendamento e a maior parte do investimento estrangeiro concentra-se em zonas costeiras, cidades universitárias e grandes cidades. Entre os destinos preferidos estão a Comunidade Valenciana, as Canárias, as Baleares, a Andaluzia, a Catalunha e a Comunidade de Madrid.

O perfil do comprador estrangeiro varia consoante a sua estratégia: há quem compre para arrendar a longo prazo, quem o faça como habitação de férias ou para usufruto próprio, e uma parte menor que quer viver em Espanha. Se está a pensar em arrendamento sazonal, turístico ou de longa duração, consulte antes as suas obrigações fiscais com um consultor.

Despesas da compra

Além do preço, convém reservar aproximadamente 12 % do preço acordado para cobrir impostos e despesas (notário, registo, gestoria e advogado), ou cerca de 15 % se contratar crédito à habitação num banco espanhol.

O que precisa para comprar

Se é residente fiscal em Espanha: basta o NIE de residente (ou o DNI/NIF, se tem nacionalidade espanhola). Para pedir um crédito à habitação, é recomendável ter conta num banco espanhol.
Se não é residente fiscal em Espanha: precisa de um NIE de não residente e, se quiser crédito à habitação, terá de o solicitar a um banco espanhol nas condições que lhe oferecer, que são sempre negociáveis. Os créditos para não residentes costumam ser menos favoráveis: podem exigir uma entrada até 30 % e aplicar taxas de juro mais altas do que os ordinários.

Documentação habitual para o crédito à habitação (não residentes)

Fotocópia do NIE, DNI ou passaporte.
Certificado de não residência.
Cópia do contrato de trabalho.
Cópia do recibo de vencimento mais recente do seu país de residência.
Extrato bancário do último ano da conta onde recebe o vencimento.
Certificado de residência fiscal.
Última declaração de rendimentos.
Últimos três recibos de pagamento das dívidas pendentes.
Contrato de compra e venda da habitação (ou contrato de reserva, se ainda não houver compra e venda).
Consoante o caso e o idioma, o banco pode pedir ainda a tradução dos documentos.

Impostos na compra

A carga fiscal depende da comunidade autónoma onde se situa a habitação, do estado do imóvel (novo ou em segunda mão) e da residência fiscal do proprietário.

Habitação nova (mercado primário)

IVA: 10 % nas habitações de construção nova e 4 % nas habitações de proteção oficial. Inclui garagens e anexos até dois lugares.
Atos Jurídicos Documentados (AJD): entre 0,5 % e 1,5 % consoante a comunidade autónoma. É pago pelo banco se houver crédito à habitação ou pelo comprador se pagar a pronto.

Habitação em segunda mão (mercado secundário)

Imposto sobre Transmissões Patrimoniais (ITP): entre 6 % e 13 % consoante a comunidade autónoma.
Atos Jurídicos Documentados (AJD): entre 0,5 % e 1,5 %, com o mesmo critério de pagamento que na habitação nova.

Impostos durante a propriedade

Imposto sobre o Rendimento de Não Residentes (IRNR): declara-se no modelo 210. Se reside na UE, na Noruega ou na Islândia, só pode deduzir as despesas admitidas pelo IRNR e a taxa é de 19 %. Se reside em qualquer outro país, não pode deduzir despesas e a taxa é de 24 %. Verifique ainda a dupla tributação no seu país de residência.
IBI: imposto anual que paga todo o proprietário de um imóvel (habitação, garagem ou loja). Detalhamo-lo mais abaixo.
Imposto sobre o Património: é pouco habitual e destina-se a grandes patrimónios; a legislação exclui deste pagamento quem declara menos de 700 000 €.

Os impostos também podem variar consoante o tipo de arrendamento que escolher para rentabilizar a habitação.

Por onde começar se é estrangeiro

Os dois primeiros passos são: 1) obter o NIE e 2) calcular o orçamento total que vai investir. Depois, é altura de encontrar a habitação que se ajuste ao que procura e iniciar os trâmites de compra e venda, que nem sempre são simples.

Na Sun Team Property tratamos de tudo: procuramos o seu investimento, ajudamo-lo com o crédito à habitação num banco espanhol, contactamos advogados e notários e acompanhamo-lo até ter as chaves. Se quer comprar em Espanha e não quer ocupar-se dos trâmites, escreva-nos ou veja as habitações à venda.

Perguntas frequentes sobre o IBI

O que é o IBI?

O Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) é um imposto municipal anual e obrigatório para os proprietários de imóveis.

Quem tem de o pagar?

A pessoa singular ou coletiva que é proprietária do imóvel a 1 de janeiro. Em alguns casos, também quem tem direito de uso sobre um bem alheio, como um herdeiro que dispõe do imóvel em usufruto.

Se vender ou comprar durante o ano, quem paga o IBI?

Em princípio paga-o quem era proprietário a 1 de janeiro desse ano. O novo proprietário pagá-lo-á a partir do ano seguinte. Na prática, é habitual acordar na compra e venda uma repartição proporcional.

Se o anterior proprietário não pagou o IBI, pode afetar-me?

Sim, em determinadas condições. A administração tentará cobrar primeiro ao antigo proprietário e, se não o conseguir, pode reclamar a dívida pendente a quem é agora titular do imóvel. Trata-se apenas do montante em dívida, sem sanção. Para evitar surpresas, convém verificar o historial do imóvel antes de comprar, algo que fazemos na Sun Team Property juntamente com um advogado.

Quem paga o IBI de uma habitação arrendada?

Normalmente o proprietário, salvo se o contrato de arrendamento dispuser outra coisa. Nos arrendamentos de longa duração pode acordar-se que o inquilino assuma parte do montante.

Como recebo o aviso de pagamento do IBI?

Por correio, para uma morada em Espanha. Também pode domiciliar o pagamento na sua conta bancária e será cobrado automaticamente.

Como se calcula?

Depende sobretudo de dois fatores: o valor patrimonial do imóvel (que é bastante inferior ao valor de mercado) e a taxa do município, que pode ir de 0,5 % a 2 %. O valor patrimonial depende da antiguidade, do estado e da localização do edifício.

Onde consulto o valor patrimonial da minha habitação?

Na Sede Electrónica del Catastro, o sítio web oficial da Dirección General del Catastro.

Quando se paga?

O período de pagamento é fixado por cada câmara municipal. Segundo a informação de que dispúnhamos, costuma ser em setembro, com um prazo máximo no início de outubro. Confirme-o com a sua câmara municipal.

O que acontece se se pagar tarde?

O pagamento fora de prazo implica uma sobretaxa de entre 5 % e 20 % do montante da quota.

Onde se paga?

Geralmente de três maneiras: presencialmente nos balcões de atendimento ao cidadão com marcação prévia, por telefone através da câmara municipal ou na sede eletrónica da câmara municipal.