Важная информация

Покупка жилья в Испании как иностранец предполагает формальности, налоги и расходы, которые стоит знать перед первым шагом. Этот гид резюмирует главное. Цифры ориентировочные, варьируются в зависимости от автономного сообщества и обстоятельств каждой сделки и могли измениться с момента написания: перед принятием решения уточните их у адвоката, управляющего или компетентной администрации.

Покупка жилья: шаг за шагом

Процесс зависит от того, покупаете вы на вторичном рынке или напрямую у застройщика (новостройка). В обоих случаях важно привлекать профессионалов, таких как адвокаты и агенты по недвижимости, чтобы сделка проходила согласно действующему законодательству и безопасно.

Вторичное жильё

Выбор недвижимости. Найти подходящее жильё, договориться о цене и зафиксировать условия сделки.
NIE. Запросить Номер идентификации иностранца, необходимый для покупки.
Банковский счёт. Открыть счёт в испанском банке, необходимый для оплаты и, после, для списания платежей.
Договор резервирования или аррас (по желанию). Можно подписать предварительный договор с условиями сделки, который обычно требует задатка, как правило, от 3 000 до 6 000 €. Он также фиксирует дату нотариального акта, обычно через один-два месяца, срока достаточно, чтобы завершить формальности.
Юридическая проверка. Адвокат проверяет право собственности на недвижимость и удостоверяется, что на ней нет обременений и долгов. Его гонорары зависят от цены жилья и обычно начинаются от примерно 1 600 €.
Нотариальный акт. С благоприятным юридическим заключением подписывается акт купли-продажи и выплачивается остаток цены на указанный счёт. В этот момент вы становитесь собственником. Нотариальные тарифы составляют около 0,20 %-0,50 % стоимости жилья.
Налог на передачу имущества (ITP). Этот налог платит покупатель; ставка обычно 10 % от стоимости, хотя варьируется в зависимости от автономного сообщества.
Регистрация в реестре недвижимости. Жильё регистрируется на ваше имя как на нового собственника.

Новое жильё (новостройка)

Резервирование. Выбрать жильё и зарезервировать его обычно небольшим задатком.
Договор резервирования. Подписывается документ, в котором указаны условия резервирования и график платежей; задаток обычно от 3 000 до 6 000 €.
Юридическая проверка. Проводится перед подписанием договора купли-продажи с застройщиком.
Договор с застройщиком. После выполнения условий резервирования у нотариуса подписывается договор купли-продажи, и вместе с ним вносится следующий платёж.
Поэтапные платежи. Обычно платят поэтапно, по мере хода строительства.
НДС. Новостройки облагаются НДС.
Нотариальный акт, передача и регистрация. По завершении строительства вы получаете жильё от застройщика и регистрируете его на своё имя в реестре недвижимости.

Налоги и требования для иностранцев

Иностранец, резидент или нет, может купить жильё в Испании при условии соблюдения ряда правовых требований. Испания — очень привлекательное направление для инвестиций в арендное жильё, и большая часть иностранных инвестиций сосредоточена в прибрежных зонах, университетских городах и крупных городах. Среди предпочитаемых направлений — Валенсийское сообщество, Канарские и Балеарские острова, Андалусия, Каталония и Мадридское сообщество.

Профиль иностранного покупателя варьируется в зависимости от его стратегии: есть те, кто покупает для долгосрочной аренды, те, кто делает это как жильё для отдыха или собственного пользования, и меньшая часть, которая хочет жить в Испании. Если вы думаете о сезонной, туристической или долгосрочной аренде, заранее проконсультируйтесь о своих налоговых обязательствах с консультантом.

Расходы на покупку

Помимо цены, стоит зарезервировать примерно 12 % согласованной цены на покрытие налогов и расходов (нотариус, регистрация, управляющий и адвокат), или около 15 %, если оформляется ипотека в испанском банке.

Что нужно для покупки

Если вы налоговый резидент в Испании: достаточно NIE резидента (или DNI/NIF, если у вас испанское гражданство). Для оформления ипотеки рекомендуется иметь счёт в испанском банке.
Если вы не налоговый резидент в Испании: вам нужен NIE нерезидента и, если хотите ипотеку, её придётся запрашивать в испанском банке на предлагаемых условиях, которые всегда обсуждаемы. Ипотеки для нерезидентов обычно менее выгодны: могут требовать взнос до 30 % и применять более высокие процентные ставки, чем обычные.

Обычные документы для ипотеки (нерезиденты)

Копия NIE, DNI или паспорта.
Справка о нерезидентстве.
Копия трудового договора.
Копия последней расчётной квитанции из вашей страны проживания.
Банковская выписка за последний год по счёту, на который поступает зарплата.
Справка о налоговом резидентстве.
Последняя налоговая декларация.
Последние три квитанции об оплате непогашенных долгов.
Договор купли-продажи жилья (или договор резервирования, если купли-продажи ещё нет).
В зависимости от случая и языка банк может дополнительно запросить перевод документов.

Налоги при покупке

Налоговая нагрузка зависит от автономного сообщества, где находится жильё, от состояния недвижимости (новое или вторичное) и от налогового резидентства собственника.

Новое жильё (первичный рынок)

НДС: 10 % для новостроек и 4 % для жилья социальной защиты. Включает гаражи и пристройки до двух мест.
Налог на юридическое оформление (AJD): от 0,5 % до 1,5 % в зависимости от автономного сообщества. Его платит банк при наличии ипотеки или покупатель при оплате наличными.

Вторичное жильё (вторичный рынок)

Налог на передачу имущества (ITP): от 6 % до 13 % в зависимости от автономного сообщества.
Налог на юридическое оформление (AJD): от 0,5 % до 1,5 %, с тем же критерием оплаты, что и для новостроек.

Налоги во время владения

Налог на доходы нерезидентов (IRNR): декларируется по форме 210. Если вы проживаете в ЕС, Норвегии или Исландии, вы можете вычитать только расходы, допускаемые IRNR, и ставка составляет 19 %. Если вы проживаете в любой другой стране, вы не можете вычитать расходы, и ставка составляет 24 %. Кроме того, проверьте двойное налогообложение в вашей стране проживания.
IBI: ежегодный налог, который платит каждый собственник недвижимости (жилья, гаража или помещения). Мы подробно описываем его ниже.
Налог на имущество: он мало распространён и предназначен для крупных состояний; законодательство освобождает от этого платежа тех, кто декларирует менее 700 000 €.

Налоги также могут варьироваться в зависимости от типа аренды, который вы выберете для доходности жилья.

С чего начать, если вы иностранец

Первые два шага: 1) получить NIE и 2) рассчитать общий бюджет, который вы собираетесь инвестировать. Затем нужно найти жильё, соответствующее вашим потребностям, и начать формальности купли-продажи, которые не всегда просты.

В Sun Team Property мы занимаемся всем: ищем вашу инвестицию, помогаем с ипотекой в испанском банке, связываемся с адвокатами и нотариусами и сопровождаем вас до получения ключей. Если вы хотите купить в Испании и не хотите заниматься формальностями сами, напишите нам или посмотрите жильё на продажу.

Часто задаваемые вопросы об IBI

Что такое IBI?

Налог на недвижимое имущество (IBI) — это муниципальный ежегодный и обязательный налог для собственников недвижимости.

Кто должен его платить?

Физическое или юридическое лицо, являющееся собственником недвижимости на 1 января. В некоторых случаях также тот, кто имеет право пользования чужим имуществом, например наследник, распоряжающийся недвижимостью на правах узуфрукта.

Если я продаю или покупаю в течение года, кто платит IBI?

В принципе его платит тот, кто был собственником на 1 января этого года. Новый собственник будет платить его со следующего года. На практике при купле-продаже часто договариваются о пропорциональном распределении.

Если прежний собственник не заплатил IBI, может ли это меня затронуть?

Да, при определённых условиях. Администрация попытается взыскать сначала с прежнего собственника и, если не удастся, может потребовать непогашенный долг с того, кто теперь является титульным владельцем недвижимости. Речь идёт только о сумме долга, без штрафа. Чтобы избежать сюрпризов, стоит проверить историю недвижимости до покупки, что мы делаем в Sun Team Property вместе с адвокатом.

Кто платит IBI за сдаваемое жильё?

Обычно собственник, если договор аренды не предусматривает иное. При долгосрочной аренде можно договориться, что арендатор берёт на себя часть суммы.

Как я получаю квитанцию IBI?

По почте, на адрес в Испании. Также вы можете оформить прямой дебет оплаты на свой банковский счёт, и она будет списываться автоматически.

Как он рассчитывается?

Зависит главным образом от двух факторов: кадастровой стоимости недвижимости (которая значительно ниже рыночной стоимости) и налоговой ставки муниципалитета, которая может составлять от 0,5 % до 2 %. Кадастровая стоимость зависит от возраста, состояния и расположения здания.

Где узнать кадастровую стоимость моего жилья?

В электронной штаб-квартире Кадастра, официальном сайте Главного управления кадастра.

Когда он платится?

Период оплаты устанавливает каждая мэрия. Согласно информации, которой мы располагали, обычно это сентябрь, с крайним сроком в начале октября. Уточните это в вашей мэрии.

Что происходит при просрочке платежа?

Платёж вне срока влечёт за собой надбавку от 5 % до 20 % от суммы квоты.

Где он платится?

Как правило, тремя способами: лично в офисах по обслуживанию граждан по предварительной записи, по телефону через мэрию или в электронной штаб-квартире мэрии.