Viktig information

Att köpa en bostad i Spanien som utlänning innebär formaliteter, skatter och kostnader som det är värt att känna till innan man tar första steget. Den här guiden sammanfattar det viktigaste. Siffrorna är vägledande, varierar beroende på den autonoma regionen och omständigheterna i varje transaktion, och kan ha ändrats sedan de skrevs: innan du bestämmer dig, bekräfta dem med en advokat, en förvaltare eller behörig myndighet.

Att köpa en bostad: steg för steg

Processen beror på om du köper på andrahandsmarknaden eller direkt av byggherren (nybyggnation). I båda fallen är det viktigt att anlita yrkespersoner, som advokater och fastighetsmäklare, så att transaktionen görs i enlighet med gällande lagstiftning och på ett säkert sätt.

Begagnad bostad

Val av fastighet. Hitta den lämpliga bostaden, förhandla priset och fastställa villkoren för transaktionen.
NIE. Ansök om Número de Identidad de Extranjero, oumbärligt för att köpa.
Bankkonto. Öppna ett konto i en spansk bank, nödvändigt för att betala och senare för att autogirodra räkningar.
Reservations- eller arras-avtal (valfritt). Ett förhandsavtal med transaktionens villkor kan undertecknas, vilket vanligtvis kräver en handpenning, normalt mellan 3 000 och 6 000 €. Det fastställer också datumet för köpebrevet, vanligtvis inom en eller två månader, tillräckligt för att slutföra formaliteterna.
Juridisk granskning. En advokat kontrollerar fastighetens äganderätt och verifierar att den inte har några belastningar eller skulder. Arvodet beror på bostadens pris och brukar börja på cirka 1 600 €.
Köpebrev inför notarie. Med ett positivt juridiskt utlåtande undertecknas köpebrevet och resten av priset betalas till det angivna kontot. I det ögonblicket blir du ägare. Notariearvodena ligger på cirka 0,20 %–0,50 % av bostadens värde.
Överlåtelseskatt (ITP). Köparen betalar denna skatt; satsen är vanligtvis 10 % av värdet, även om den varierar beroende på den autonoma regionen.
Registrering i fastighetsregistret. Bostaden registreras i ditt namn som ny ägare.

Ny bostad (nybyggnation)

Reservation. Välj bostaden och reservera den med en vanligtvis liten handpenning.
Reservationsavtal. Dokumentet som anger reservationsvillkoren och betalningsplanen undertecknas; handpenningen ligger vanligtvis mellan 3 000 och 6 000 €.
Juridisk granskning. Den görs innan köpeavtalet med byggherren undertecknas.
Avtal med byggherren. När reservationsvillkoren är uppfyllda undertecknas köpeavtalet inför notarie, och därmed betalas nästa betalning.
Betalningar i etapper. Det vanliga är att betala i etapper, allteftersom bygget fortskrider.
Moms (IVA). Nybyggda bostäder beskattas med moms.
Köpebrev, överlämning och registrering. När bygget är klart tar du emot bostaden från byggherren och registrerar den i ditt namn i fastighetsregistret.

Skatter och krav för utlänningar

En utlänning, resident eller inte, kan köpa bostad i Spanien förutsatt att han uppfyller vissa rättsliga krav. Spanien är en mycket attraktiv destination för att investera i hyresbostäder och större delen av de utländska investeringarna koncentreras till kustområden, universitetsstäder och storstäder. Bland de föredragna destinationerna finns Comunitat Valenciana, Kanarieöarna, Balearerna, Andalusien, Katalonien och Comunidad de Madrid.

Den utländska köparens profil varierar beroende på strategi: en del köper för att hyra ut på lång sikt, andra som semesterbostad eller för eget bruk, och en mindre del vill bo i Spanien. Om du funderar på säsongs-, turist- eller långtidsuthyrning, rådgör först med en rådgivare om dina skattskyldigheter.

Köpkostnader

Utöver priset är det värt att avsätta cirka 12 % av det överenskomna priset för att täcka skatter och kostnader (notarie, registrering, förvaltning och advokat), eller omkring 15 % om man tecknar hypotek i en spansk bank.

Vad du behöver för att köpa

Om du är skattemässigt resident i Spanien: det räcker med residentens NIE (eller DNI/NIF, om du har spanskt medborgarskap). För att ansöka om ett hypotek är det rekommenderat att ha ett konto i en spansk bank.
Om du inte är skattemässigt resident i Spanien: du behöver ett NIE för icke-resident och, om du vill ha hypotek, måste du ansöka om det hos en spansk bank på de villkor som erbjuds, vilka alltid är förhandlingsbara. Hypotek för icke-residenter är vanligtvis mindre förmånliga: de kan kräva en egeninsats på upp till 30 % och tillämpa högre räntor än de ordinarie.

Vanlig dokumentation för hypoteket (icke-residenter)

Kopia av NIE, DNI eller pass.
Intyg om icke-residentskap.
Kopia av anställningsavtalet.
Kopia av den senaste lönespecifikationen från ditt bosättningsland.
Bankutdrag för det senaste året från kontot där lönen betalas in.
Intyg om skattemässigt hemvist.
Senaste inkomstdeklarationen.
De tre senaste betalningskvittona för utestående skulder.
Köpeavtalet för bostaden (eller reservationsavtalet, om det ännu inte finns något köpeavtal).
Beroende på fallet och språket kan banken dessutom begära översättning av dokumenten.

Skatter vid köp

Skattetrycket beror på den autonoma region där bostaden ligger, på fastighetens skick (ny eller begagnad) och på ägarens skattemässiga hemvist.

Ny bostad (primärmarknaden)

Moms (IVA): 10 % för nybyggda bostäder och 4 % för skyddade bostäder. Omfattar garage och tillbehör på upp till två platser.
Stämpelskatt (AJD, actos jurídicos documentados): mellan 0,5 % och 1,5 % beroende på den autonoma regionen. Den betalas av banken om det finns ett hypotek eller av köparen vid kontantbetalning.

Begagnad bostad (sekundärmarknaden)

Överlåtelseskatt (ITP, transmisiones patrimoniales): mellan 6 % och 13 % beroende på den autonoma regionen.
Stämpelskatt (AJD, actos jurídicos documentados): mellan 0,5 % och 1,5 %, med samma betalningskriterium som för ny bostad.

Skatter under ägandet

Inkomstskatt för icke-residenter (IRNR): deklareras i formulär 210. Om du är bosatt i EU, Norge eller Island kan du bara dra av de kostnader som IRNR tillåter och satsen är 19 %. Om du är bosatt i ett annat land kan du inte dra av kostnader och satsen är 24 %. Kontrollera dessutom dubbelbeskattningen i ditt bosättningsland.
IBI: årlig skatt som betalas av varje ägare av en fastighet (bostad, garage eller lokal). Vi beskriver den närmare nedan.
Förmögenhetsskatt: den är ovanlig och avsedd för stora förmögenheter; regelverket undantar från denna betalning dem som deklarerar mindre än 700 000 €.

Skatterna kan också variera beroende på vilken typ av uthyrning du väljer för att göra bostaden lönsam.

Var ska man börja som utlänning

De två första stegen är: 1) att skaffa NIE och 2) att beräkna den totala budget som du ska investera. Därefter gäller det att hitta den bostad som passar det du söker och påbörja köpeformaliteterna, som inte alltid är enkla.

På Sun Team Property tar vi hand om allt: vi söker din investering, hjälper dig med hypoteket i en spansk bank, kontaktar advokater och notarier och följer dig tills du har nycklarna. Om du vill köpa i Spanien och inte vill ta hand om formaliteterna själv, skriv till oss eller ta en titt på bostäderna till salu.

Vanliga frågor om IBI

Vad är IBI?

Fastighetsskatten (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) är en kommunal årlig skatt som är obligatorisk för ägare av fastigheter.

Vem måste betala den?

Den fysiska eller juridiska person som äger fastigheten den 1 januari. I vissa fall även den som har nyttjanderätt till en annans egendom, som en arvinge som förfogar över fastigheten genom nyttjanderätt (usufructo).

Om jag säljer eller köper under året, vem betalar IBI?

I princip betalar den som var ägare den 1 januari det året. Den nya ägaren betalar den från och med följande år. I praktiken är det vanligt att man i köpeavtalet kommer överens om en proportionell fördelning.

Om den tidigare ägaren inte betalade IBI, kan det drabba mig?

Ja, under vissa förutsättningar. Myndigheten försöker först kräva den tidigare ägaren och kan, om det inte lyckas, kräva den utestående skulden av den som nu är ägare till fastigheten. Det gäller endast det skyldiga beloppet, utan sanktionsavgift. För att undvika överraskningar är det värt att kontrollera fastighetens historik innan köpet, något som vi på Sun Team Property gör tillsammans med en advokat.

Vem betalar IBI för en uthyrd bostad?

Vanligtvis ägaren, såvida inte hyresavtalet anger något annat. Vid långtidsuthyrning kan man komma överens om att hyresgästen tar över en del av beloppet.

Hur får jag IBI-räkningen?

Per post, till en adress i Spanien. Du kan också autogirodra betalningen från ditt bankkonto så att den dras automatiskt.

Hur beräknas den?

Den beror framför allt på två faktorer: fastighetens fastighetsvärde (valor catastral, som är betydligt lägre än marknadsvärdet) och kommunens skattesats, som kan ligga mellan 0,5 % och 2 %. Fastighetsvärdet beror på byggnadens ålder, skick och läge.

Var kan jag se fastighetsvärdet för min bostad?

På Catastro myndighets webbplats (Sede Electrónica del Catastro), Dirección General del Catastros officiella sida.

När betalas den?

Betalningsperioden fastställs av varje kommun. Enligt den information vi hade brukar den vara i september, med en sista dag i början av oktober. Bekräfta det med din kommun.

Vad händer om man betalar sent?

Betalning efter förfallodagen medför en pålaga på mellan 5 % och 20 % av avgiftsbeloppet.

Var betalas den?

I allmänhet på tre sätt: personligen på medborgarkontoren med tidsbokning, per telefon via kommunen eller på kommunens e-förvaltningsportal.