Важлива інформація

Купівля житла в Іспанії іноземцем передбачає формальності, податки та витрати, про які варто знати до того, як зробити перший крок. Цей посібник підсумовує головне. Цифри є орієнтовними, різняться залежно від автономної спільноти та обставин кожної угоди й могли змінитися з моменту написання: перед ухваленням рішення підтвердьте їх у юриста, гестора (gestor) або компетентного органу.

Купівля житла: крок за кроком

Процес залежить від того, чи купуєте Ви на вторинному ринку, чи безпосередньо в забудовника (новобудова). В обох випадках важливо залучити фахівців, як-от юристів і агентів з нерухомості, щоб угода відбулася відповідно до чинного законодавства та була безпечною.

Житло на вторинному ринку

Вибір об'єкта. Знайти відповідне житло, обговорити ціну та погодити умови угоди.
NIE. Подати заяву на отримання ідентифікаційного номера іноземця (Número de Identidad de Extranjero), без якого купити не можна.
Банківський рахунок. Відкрити рахунок в іспанському банку, потрібний для оплати та згодом для автоплатежів за рахунками.
Договір бронювання або завдатку (arras) (за бажанням). Можна підписати попередній договір з умовами угоди, який зазвичай передбачає завдаток, як правило, від 3 000 до 6 000 €. У ньому також фіксується дата підписання акта, зазвичай через один-два місяці — термін, достатній для завершення формальностей.
Юридична перевірка. Юрист перевіряє право власності на об'єкт і підтверджує, що на ньому немає обтяжень чи боргів. Його гонорар залежить від ціни житла й зазвичай починається приблизно від 1 600 €.
Акт у нотаріуса. Після позитивного юридичного висновку підписується акт купівлі-продажу, а решта ціни сплачується на вказаний рахунок. З цього моменту Ви стаєте власником. Нотаріальні тарифи становлять приблизно 0,20–0,50 % вартості житла.
Податок на майнові операції (ITP). Цей податок сплачує покупець; ставка зазвичай становить 10 % вартості, хоча різниться залежно від автономної спільноти.
Реєстрація в Реєстрі власності. Житло реєструється на Ваше ім'я як нового власника.

Нове житло (новобудова)

Бронювання. Обрати житло й забронювати його, внісши, як правило, невеликий завдаток.
Договір бронювання. Підписується документ, що фіксує умови бронювання та графік платежів; завдаток зазвичай становить від 3 000 до 6 000 €.
Юридична перевірка. Проводиться перед підписанням договору купівлі-продажу із забудовником.
Договір із забудовником. Після виконання умов бронювання в нотаріуса підписується договір купівлі-продажу, і разом із ним вноситься наступний платіж.
Поетапні платежі. Зазвичай оплата відбувається частинами, у міру просування будівництва.
ПДВ (IVA). Житло нової забудови обкладається ПДВ.
Акт, передача та реєстрація. Після завершення будівництва Ви приймаєте житло від забудовника, і воно реєструється на Ваше ім'я в Реєстрі власності.

Податки та вимоги для іноземців

Іноземець, резидент чи ні, може купувати житло в Іспанії за умови дотримання певних законодавчих вимог. Іспанія дуже приваблива для інвестицій у житло під оренду, і більша частина іноземних інвестицій зосереджена в прибережних зонах, університетських містах і великих містах. Серед улюблених напрямів — Валенсійська спільнота, Канарські острови, Балеарські острови, Андалусія, Каталонія та Мадридська спільнота.

Профіль іноземного покупця залежить від його стратегії: хтось купує, щоб здавати довгостроково, хтось — як житло для відпустки чи для власного користування, а менша частина хоче жити в Іспанії. Якщо Ви думаєте про сезонну, туристичну чи довгострокову оренду, спершу з'ясуйте свої податкові зобов'язання в консультанта.

Витрати на купівлю

Окрім ціни, варто відкласти приблизно 12 % погодженої ціни на покриття податків і витрат (нотаріус, реєстр, гестор і юрист), або близько 15 %, якщо оформлюється іпотека в іспанському банку.

Що потрібно для купівлі

Якщо Ви податковий резидент Іспанії: достатньо NIE резидента (або DNI/NIF, якщо Ви маєте іспанське громадянство). Для оформлення іпотеки бажано мати рахунок в іспанському банку.
Якщо Ви не є податковим резидентом Іспанії: потрібен NIE нерезидента, а якщо Ви хочете іпотеку, її доведеться запитувати в іспанського банку на тих умовах, які він запропонує, і вони завжди підлягають обговоренню. Іпотеки для нерезидентів зазвичай менш вигідні: можуть вимагати внеску до 30 % і застосовувати вищі відсоткові ставки, ніж звичайні.

Типові документи для іпотеки (нерезиденти)

Фотокопія NIE, DNI або паспорта.
Довідка про нерезидентство.
Копія трудового договору.
Копія останньої відомості про зарплату з країни Вашого проживання.
Банківська виписка за останній рік по рахунку, на який надходить зарплата.
Довідка про податкову резиденцію.
Остання податкова декларація про доходи.
Останні три квитанції про сплату наявних боргів.
Договір купівлі-продажу житла (або договір бронювання, якщо договору купівлі-продажу ще немає).
Залежно від випадку та мови банк може додатково вимагати переклад документів.

Податки при купівлі

Податкове навантаження залежить від автономної спільноти, де розташоване житло, від стану об'єкта (нове чи вторинне) та від податкової резиденції власника.

Нове житло (первинний ринок)

ПДВ (IVA): 10 % для житла нової забудови та 4 % для житла з державним захистом (VPO). Включає гаражі та приміщення-прибудови до двох місць.
Податок на юридично оформлені акти (AJD): від 0,5 % до 1,5 % залежно від автономної спільноти. Його сплачує банк, якщо є іпотека, або покупець, якщо він платить готівкою.

Житло на вторинному ринку

Податок на майнові операції (ITP): від 6 % до 13 % залежно від автономної спільноти.
Податок на юридично оформлені акти (AJD): від 0,5 % до 1,5 %, з тим самим порядком сплати, що й для нового житла.

Податки під час володіння

Податок на доходи нерезидентів (IRNR): декларується за формою 210. Якщо Ви проживаєте в ЄС, Норвегії чи Ісландії, можна вираховувати лише витрати, дозволені IRNR, а ставка становить 19 %. Якщо Ви проживаєте в будь-якій іншій країні, вираховувати витрати не можна, а ставка становить 24 %. Крім того, перевірте подвійне оподаткування у Вашій країні проживання.
IBI: щорічний податок, який сплачує кожен власник нерухомості (житла, гаража чи приміщення). Докладніше про нього нижче.
Податок на майно: трапляється нечасто й розрахований на великі статки; норми виключають із цього платежу тих, хто декларує менше ніж 700 000 €.

Податки також можуть різнитися залежно від виду оренди, який Ви оберете, щоб отримувати дохід від житла.

З чого почати іноземцю

Два перші кроки: 1) отримати NIE та 2) розрахувати загальний бюджет, який Ви збираєтеся інвестувати. Далі потрібно знайти житло, що відповідає Вашим запитам, і розпочати формальності купівлі-продажу, які не завжди прості.

У Sun Team Property ми беремо на себе все: шукаємо Вашу інвестицію, допомагаємо з іпотекою в іспанському банку, зв'язуємося з юристами й нотаріусами та супроводжуємо Вас, доки Ви не отримаєте ключі. Якщо Ви хочете купити в Іспанії та не хочете самі займатися формальностями, напишіть нам або перегляньте житло на продаж.

Поширені запитання про IBI

Що таке IBI?

Податок на нерухоме майно (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) — це щорічний обов'язковий муніципальний податок для власників нерухомості.

Хто має його сплачувати?

Фізична або юридична особа, яка є власником нерухомості станом на 1 січня. У деяких випадках — також той, хто має право користування чужим майном, наприклад спадкоємець, який розпоряджається нерухомістю на правах узуфрукта.

Якщо я продаю чи купую протягом року, хто сплачує IBI?

Загалом його сплачує той, хто був власником станом на 1 січня цього року. Новий власник сплачуватиме його з наступного року. На практиці в договорі купівлі-продажу зазвичай домовляються про пропорційний розподіл.

Якщо попередній власник не сплатив IBI, чи може це зачепити мене?

Так, за певних умов. Адміністрація спершу намагатиметься стягнути борг із колишнього власника, а якщо не вийде, може вимагати непогашену заборгованість від того, хто тепер є власником нерухомості. Йдеться лише про суму боргу, без штрафу. Щоб уникнути сюрпризів, перед купівлею варто перевірити історію об'єкта, що ми в Sun Team Property робимо разом із юристом.

Хто сплачує IBI за орендоване житло?

Зазвичай власник, якщо договір оренди не передбачає іншого. У довгостроковій оренді можна домовитися, що орендар візьме на себе частину суми.

Як я отримую квитанцію на IBI?

Поштою, на адресу в Іспанії. Також можна налаштувати автоплатіж зі свого банківського рахунку, і кошти списуватимуться автоматично.

Як він розраховується?

Насамперед залежить від двох чинників: кадастрової вартості об'єкта (яка значно нижча за ринкову) та податкової ставки муніципалітету, що може становити від 0,5 % до 2 %. Кадастрова вартість залежить від віку, стану та розташування будівлі.

Де можна дізнатися кадастрову вартість мого житла?

В Електронному офісі кадастру (Sede Electrónica del Catastro) — офіційному вебсайті Генерального управління кадастру.

Коли його сплачують?

Період сплати визначає кожна міська рада. За інформацією, якою ми володіли, зазвичай це вересень, з граничним терміном на початку жовтня. Підтвердьте це у своїй міській раді.

Що буде, якщо сплатити із запізненням?

Сплата після закінчення терміну тягне за собою надбавку від 5 % до 20 % від суми внеску.

Де його сплачують?

Загалом трьома способами: особисто в пунктах обслуговування громадян за попереднім записом, телефоном через міську раду або в електронному офісі міської ради.