Hypotéka ve Španělsku pro nerezidenty
Přestěhování do Španělska: jak financovat koupi nemovitosti?
Mnoho individuálních investorů nemá dost hotovosti na koupi domu nebo bytu, a proto je při plánování přestěhování do Španělska třeba zvážit bankovní úvěr. Polské banky by sice teoreticky mohly poskytovat hypotéky na nemovitosti v zahraničí, v praxi je to však obtížné. Polské banky se zdráhají zajišťovat se zahraniční hypotékou, protože je těžké odhadnout hodnotu nemovitosti a vymáhání pohledávek by se muselo řídit španělským právem.
Proto je před rozhodnutím o přestěhování užitečné seznámit se s postupy získání hypotéky ve španělských bankách.
Jak vypadá španělský trh s nemovitostmi?
Navzdory dřívějším předpovědím ceny nemovitostí v roce 2023 neklesly. Na atraktivních místech lze pozorovat dokonce růst cen. Nejhledanějšími regiony jsou Baleáry, okolí Alicante a Málaga, kde ceny většinou rostou. V 91 % z 250 španělských pobřežních obcí ceny vzrostly, největší nárůsty zaznamenaly Baleáry, Valencijské společenství a Andalusie. Dřívější vývoj cen neurčuje, co se stane v budoucnu.
Může o úvěr u španělské banky požádat každý polský občan?
Každý polský občan jako občan členské země EU může požádat o hypotéku ve Španělsku. Pravidla se liší podle toho, zda jde o rezidenta, nebo nerezidenta. Kdo plánuje přestěhování do Španělska a má stálý příjem v Polsku nebo jiné zemi, je považován za nerezidenta. Rezidentem je osoba, jejíž hlavní zdroj příjmů je ve Španělsku, např. na základě pracovní smlouvy se španělskou firmou.
Stejně jako v Polsku španělské banky před poskytnutím úvěru pečlivě prověřují bonitu na základě předložených dokumentů. Dokumenty vydané polskými úřady by měly být přeloženy do španělštiny nebo angličtiny.
Každá žádost o hypotéku se posuzuje individuálně.
Co je třeba zařídit před přestěhováním do Španělska a podáním žádosti o hypotéku?
Před výběrem nemovitosti a přípravou na přestěhování je dobré začít získáním čísla N.I.E. (Número de Identificación de Extranjeros). Toto identifikační číslo cizince je nezbytné při koupi nemovitosti, pojištění, podpisu pracovní smlouvy nebo smlouvy o telefonu či jiných službách. N.I.E. lze získat osobně na policejní stanici nebo na cizineckém úřadu, případně prostřednictvím zmocněného právního zástupce. Před přestěhováním lze o něj požádat i na španělském velvyslanectví, doba čekání však může být delší.
Kromě N.I.E. je dobré otevřít si účet ve španělské bance, který bude při koupi potřeba. Ve Španělsku se poplatky spojené s provozem bytu či domu hradí automaticky z účtu trvalým příkazem.
Jak španělská banka posuzuje úvěrovou schopnost?
Banka vychází ze žádosti o úvěr a přiložených finančních dokumentů. Zohledňuje také region, polohu nemovitosti a její stav. Pokud klient podepsal s majitelem rezervační smlouvu, měl by ji předložit bance spolu s výpisem z katastru nemovitostí. Ocenění nemovitosti provádí znalec spolupracující s bankou a jeho náklady, několik set eur, nese klient. Banka vezme v úvahu také pracovní a rodinnou situaci klienta.
Jakou částku je třeba mít před přestěhováním do zahraničí?
Vlastní podíl při koupi nemovitosti ve Španělsku činí pro cizince obvykle 40 % hodnoty. Není to jediný náklad. Je třeba počítat s právními a notářskými poplatky, poplatkem za úvěr a 10 % DPH při koupi nového domu či bytu. Banka ve Španělsku tyto dodatečné náklady v rámci úvěru nefinancuje.
Proto je při kalkulaci vhodné zahrnout všechny tyto dodatečné poplatky, které mohou činit kolem desítky procent hodnoty nemovitosti. Podrobnosti najdete v článku kolik stojí koupě nemovitosti.
Jak probíhá dokončení koupě?
Hlavní rozdíl oproti formalitám v Polsku je, že úvěrová smlouva se podepisuje v notářské kanceláři, nikoli v bance. Podpisu notářského zápisu se účastní pověřený pracovník banky.
Také transakce probíhá jinak. Ve Španělsku je nejčastější formou platby bankovní šek z účtu klienta nebo jeho advokátní kanceláře. Převody se používají méně často. Lze také zaplatit převodem z účtu v Polsku nebo jiné zemi.
Vyplatí se hypotéka ve Španělsku?
Přestěhování do Španělska s dětmi je jedním z nejdůležitějších životních rozhodnutí. Odchod z rodné země, změna práce, nové prostředí a odlišná kultura mohou způsobovat stres. Proto je třeba pečlivě zanalyzovat všechny náklady a počítat s rezervou na nečekané výdaje.
Vzhledem k rychle se měnící situaci je těžké uvádět přesné úrokové sazby hypoték ve Španělsku, obvykle jsou však nižší než v Polsku. Při koupi dražších nemovitostí lze úrokovou sazbu s bankou vyjednávat. Vyplatí se využít služeb místního právníka, který pomůže s formalitami úvěru a koupě a zná místní předpisy a obchodní kulturu.
I když jsou právní služby v každé zemi drahé, pomoc odborníka může pomoci snížit náklady na přestěhování do Španělska.