Realkredit i Spanien for ikke-residenter
At flytte til Spanien: hvordan finansierer man købet af en ejendom?
Mange private investorer har ikke tilstrækkelige kontanter til at købe et hus eller en lejlighed, og derfor er det værd at overveje et banklån, når man planlægger flytningen til Spanien. Selvom polske banker i teorien kunne yde realkreditlån på ejendomme i udlandet, er det i praksis svært. Polske banker er tilbageholdende med at stille sikkerhed i et udenlandsk realkreditlån, fordi det er svært at vurdere ejendommen, og inddrivelsen af gælden skulle ske efter spansk lov.
Derfor er det værd at sætte sig ind i procedurerne for at få et realkreditlån i spanske banker, før man beslutter sig for flytningen.
Hvordan ser ejendomsmarkedet i Spanien ud?
Til trods for tidligere fremskrivninger faldt ejendomspriserne ikke i 2023. På attraktive beliggenheder ses endda stigninger. De mest efterspurgte regioner er Balearerne, området omkring Alicante og Málaga, hvor de fleste priser stiger. I 91 % af Spaniens 250 kystkommuner steg priserne, med de største stigninger på Balearerne, i Comunidad Valenciana og i Andalusien. Den tidligere prisudvikling bestemmer ikke, hvad der vil ske i fremtiden.
Kan enhver polsk statsborger ansøge om et realkreditlån i en spansk bank?
Enhver polsk statsborger kan, da han er borger i en EU-medlemsstat, ansøge om et realkreditlån i Spanien. Betingelserne varierer afhængigt af, om man er resident eller ikke-resident. Den, der planlægger at flytte til Spanien og har en stabil indtægtskilde i Polen eller i et andet land, betragtes som ikke-resident. Resident er den, der har sin primære indtægtskilde i Spanien, for eksempel gennem en ansættelseskontrakt med en spansk virksomhed.
Som i Polen kontrollerer spanske banker omhyggeligt kreditværdigheden ud fra de fremlagte dokumenter, før lånet ydes. Dokumenter udstedt af polske institutioner skal oversættes til spansk eller engelsk.
Hver realkreditansøgning behandles individuelt.
Hvad skal man have styr på, før man flytter og ansøger om realkreditlån?
Før man vælger ejendommen og begynder at forberede flytningen, er det værd at starte med at skaffe NIE (Número de Identificación de Extranjeros). Dette udlændinges identifikationsnummer er uundværligt for at købe en ejendom, tegne forsikringer, underskrive en ansættelseskontrakt eller tegne telefon og andre forsyninger. NIE kan fås personligt på en politistation eller på et udlændingekontor, eller gennem en autoriseret juridisk repræsentant. Før flytningen kan det også ansøges på Spaniens ambassade, selvom ventetiden kan være længere.
Ud over NIE er det værd at åbne en konto i en spansk bank, som vil være nødvendig under købet. I Spanien betales boligudgifterne automatisk fra kontoen via direkte debit.
Hvordan beregner en spansk bank gældskapaciteten?
Banken baserer sig på ansøgningen og de finansielle dokumenter, der ledsager den. Den tager også højde for regionen, ejendommens beliggenhed og dens stand. Hvis kunden har underskrevet en reservationskontrakt med ejeren, skal den fremlægges for banken sammen med en nota simple fra tingbogen. Vurderingen foretages af en vurderingsmand, der samarbejder med banken, og dens omkostning, som er flere hundrede euro, betales af kunden. Banken vil også vurdere kundens arbejds- og familiesituation.
Hvor mange penge har man brug for, før man flytter til udlandet?
Egenbetalingen ved køb af en ejendom i Spanien er for en udlænding normalt 40 % af værdien. Det er ikke den eneste omkostning ved flytningen. Man skal regne med juridiske og notaromkostninger, lånekommission og 10 % moms ved køb af en ny bolig. I Spanien finansierer banken ikke denne type ekstraomkostninger inden for realkreditlånet.
Derfor bør man ved beregningen af omkostningerne medregne alle disse ekstraomkostninger, som kan udgøre flere procentpoint — i størrelsesordenen et dusin — af ejendommens værdi. Flere detaljer i artiklen hvad koster det at købe en bolig.
Hvordan afsluttes købet af ejendommen?
Den vigtigste forskel fra procedurerne i Polen er, at lånet underskrives på notarkontoret og ikke i banken. Ved underskriften af skødet deltager en autoriseret medarbejder fra banken.
Transaktionen foregår også på en anden måde. I Spanien er den mest almindelige betalingsform en bankcheck udstedt mod kundens eller den repræsenterende advokatfirmas konto. Bankoverførsler bruges mindre. Man kan også betale via bankoverførsel fra en konto i Polen eller i et andet land.
Kan det betale sig med et realkreditlån i Spanien?
At flytte til Spanien med børn er en af livets vigtigste beslutninger. At forlade sit hjemland, skifte job, et nyt miljø og en anderledes kultur kan forårsage stress. Derfor skal man analysere alle omkostninger i detaljer og afsætte en reserve til uforudsete udgifter.
I betragtning af den hurtige udvikling i situationen er det svært at angive den præcise rente på realkreditlån i Spanien, men de er normalt lavere end i Polen. Ved køb af ejendomme af højere værdi er det muligt at forhandle renten med banken. Det er værd at have en lokal advokat, der hjælper med formaliteterne vedrørende realkreditlånet og købet, og som kender de lokale regler og den lokale virksomhedskultur.
Selvom juridiske tjenester er dyre i alle lande, kan hjælpen fra en specialist bidrage til at reducere omkostningerne ved flytningen til Spanien.