Wichtige Informationen

Der Kauf einer Immobilie in Spanien als Ausländer bringt Formalitäten, Steuern und Kosten mit sich, die Sie kennen sollten, bevor Sie den ersten Schritt tun. Dieser Leitfaden fasst das Wesentliche zusammen. Die Zahlen sind Richtwerte, variieren je nach Autonomer Gemeinschaft und den Umständen des jeweiligen Geschäfts und können sich seit der Erstellung geändert haben: Bestätigen Sie sie vor Ihrer Entscheidung bei einem Rechtsanwalt, einem Gestor oder der zuständigen Behörde.

Eine Immobilie kaufen: Schritt für Schritt

Der Ablauf hängt davon ab, ob Sie auf dem Gebrauchtmarkt oder direkt beim Bauträger (Neubau) kaufen. In beiden Fällen ist es wichtig, Fachleute wie Rechtsanwälte und Immobilienmakler einzubeziehen, damit das Geschäft gesetzeskonform und sicher abläuft.

Gebrauchtimmobilie

1. Auswahl der Immobilie. Die passende Immobilie finden, den Preis verhandeln und die Bedingungen des Geschäfts festlegen.
2. NIE. Die Ausländer-Identifikationsnummer (Número de Identidad de Extranjero) beantragen, die für den Kauf unverzichtbar ist.
3. Bankkonto. Ein Konto bei einer spanischen Bank eröffnen, das für die Zahlung und später für Lastschriften nötig ist.
4. Reservierungsvertrag oder Arras (optional). Es kann ein Vorvertrag mit den Bedingungen des Geschäfts unterzeichnet werden, der in der Regel eine Anzahlung verlangt, normalerweise zwischen 3.000 und 6.000 €. Er legt außerdem das Datum der Beurkundung fest, üblicherweise in ein bis zwei Monaten, ein ausreichender Zeitraum, um die Formalitäten abzuschließen.
5. Rechtliche Prüfung. Ein Rechtsanwalt prüft die Eigentumsverhältnisse der Immobilie und stellt sicher, dass keine Belastungen oder Schulden bestehen. Sein Honorar hängt vom Kaufpreis ab und beginnt in der Regel bei etwa 1.600 €.
6. Beurkundung beim Notar. Mit dem positiven Rechtsgutachten wird die Kaufurkunde unterzeichnet und der Restbetrag auf das angegebene Konto gezahlt. In diesem Moment werden Sie Eigentümer. Die Notargebühren liegen bei etwa 0,20 %-0,50 % des Immobilienwerts.
7. Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP). Der Käufer zahlt diese Steuer; der Satz beträgt in der Regel 10 % des Werts, variiert aber je nach Autonomer Gemeinschaft.
8. Eintragung im Grundbuch (Registro de la Propiedad). Die Immobilie wird auf Ihren Namen als neuen Eigentümer eingetragen.

Neubauimmobilie

1. Reservierung. Die Immobilie auswählen und mit einer in der Regel kleinen Anzahlung reservieren.
2. Reservierungsvertrag. Es wird das Dokument unterzeichnet, das die Bedingungen der Reservierung und den Zahlungsplan enthält; die Anzahlung liegt meist zwischen 3.000 und 6.000 €.
3. Rechtliche Prüfung. Sie erfolgt vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags mit dem Bauträger.
4. Vertrag mit dem Bauträger. Nach Erfüllung der Reservierungsbedingungen wird der Kaufvertrag vor dem Notar unterzeichnet, und mit ihm wird die nächste Zahlung fällig.
5. Zahlung in Raten. Üblich ist die gestaffelte Zahlung entsprechend dem Baufortschritt.
6. IVA (Mehrwertsteuer). Neu gebaute Wohnungen unterliegen der Mehrwertsteuer.
7. Beurkundung, Übergabe und Eintragung. Nach Fertigstellung des Baus erhalten Sie die Immobilie vom Bauträger, und sie wird auf Ihren Namen im Grundbuch eingetragen.

Steuern und Voraussetzungen für Ausländer

Ein Ausländer, ob ansässig oder nicht, kann in Spanien eine Immobilie kaufen, sofern er bestimmte gesetzliche Voraussetzungen erfüllt. Spanien ist ein sehr attraktives Ziel für Investitionen in Mietimmobilien, und der Großteil der ausländischen Investitionen konzentriert sich auf Küstengebiete, Universitätsstädte und Großstädte. Zu den bevorzugten Zielen gehören die Valencianische Gemeinschaft, die Kanaren, die Balearen, Andalusien, Katalonien und die Region Madrid.

Das Profil des ausländischen Käufers hängt von seiner Strategie ab: Manche kaufen, um langfristig zu vermieten, andere als Ferienimmobilie oder zur Eigennutzung, und ein kleinerer Teil möchte in Spanien leben. Wenn Sie an Saison-, Ferien- oder Langzeitvermietung denken, klären Sie Ihre steuerlichen Pflichten vorher mit einem Berater.

Kaufnebenkosten

Zusätzlich zum Preis sollten Sie etwa 12 % des vereinbarten Preises für Steuern und Kosten (Notar, Grundbuch, Gestoría und Rechtsanwalt) einplanen, bzw. rund 15 %, wenn Sie bei einer spanischen Bank eine Hypothek aufnehmen.

Was Sie für den Kauf brauchen

• Wenn Sie in Spanien steuerlich ansässig sind: Es genügt die NIE als Gebietsansässiger (oder der DNI/NIF, wenn Sie die spanische Staatsangehörigkeit besitzen). Für eine Hypothek empfiehlt sich ein Konto bei einer spanischen Bank.
• Wenn Sie in Spanien nicht steuerlich ansässig sind: Sie benötigen eine NIE als Nichtansässiger und müssen, falls Sie eine Hypothek wünschen, diese bei einer spanischen Bank zu den angebotenen Bedingungen beantragen, die immer verhandelbar sind. Hypotheken für Nichtansässige sind meist weniger günstig: Sie können einen Eigenanteil von bis zu 30 % verlangen und höhere Zinssätze als gewöhnliche Hypotheken anwenden.

Übliche Unterlagen für die Hypothek (Nichtansässige)

• Fotokopie der NIE, des Personalausweises oder des Reisepasses.
• Bescheinigung über die Nichtansässigkeit.
• Kopie des Arbeitsvertrags.
• Kopie der aktuellsten Gehaltsabrechnung aus Ihrem Wohnsitzland.
• Kontoauszug des letzten Jahres für das Konto, auf das das Gehalt überwiesen wird.
• Bescheinigung über den steuerlichen Wohnsitz.
• Letzte Einkommensteuererklärung.
• Die letzten drei Zahlungsbelege für offene Verbindlichkeiten.
• Kaufvertrag der Immobilie (oder Reservierungsvertrag, falls noch kein Kaufvertrag vorliegt).
• Je nach Fall und Sprache kann die Bank zusätzlich die Übersetzung der Unterlagen verlangen.

Steuern beim Kauf

Die Steuerbelastung hängt von der Autonomen Gemeinschaft ab, in der die Immobilie liegt, vom Zustand der Immobilie (neu oder gebraucht) und vom steuerlichen Wohnsitz des Eigentümers.

Neubauimmobilie (Primärmarkt)

• IVA (Mehrwertsteuer): 10 % bei neu gebauten Wohnungen und 4 % bei staatlich geförderten Wohnungen. Einschließlich Garagen und Nebenräumen von bis zu zwei Stellplätzen.
• Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados, AJD): zwischen 0,5 % und 1,5 % je nach Autonomer Gemeinschaft. Sie wird bei einer Hypothek von der Bank gezahlt, bei Barzahlung vom Käufer.

Gebrauchtimmobilie (Sekundärmarkt)

• Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP): zwischen 6 % und 13 % je nach Autonomer Gemeinschaft.
• Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados, AJD): zwischen 0,5 % und 1,5 %, mit demselben Zahlungskriterium wie bei Neubauten.

Steuern während des Eigentums

• Einkommensteuer für Nichtansässige (Impuesto sobre la Renta de no Residentes, IRNR): Sie wird mit dem Formular 210 erklärt. Wenn Sie in der EU, in Norwegen oder Island wohnen, können Sie nur die nach dem IRNR zulässigen Kosten abziehen, und der Satz beträgt 19 %. Wenn Sie in einem anderen Land wohnen, können Sie keine Kosten abziehen, und der Satz beträgt 24 %. Prüfen Sie außerdem die Doppelbesteuerung in Ihrem Wohnsitzland.
• IBI: jährliche Steuer, die jeder Eigentümer einer Immobilie (Wohnung, Garage oder Gewerbeeinheit) zahlt. Wir erläutern sie weiter unten.
• Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio): sie ist eher unüblich und für große Vermögen gedacht; die Vorschriften nehmen davon Personen aus, die weniger als 700.000 € erklären.

Die Steuern können außerdem je nach der Art der Vermietung variieren, die Sie zur Rentabilisierung der Immobilie wählen.

Wo Sie als Ausländer anfangen sollten

Die ersten beiden Schritte sind: 1) die NIE beantragen und 2) das Gesamtbudget berechnen, das Sie investieren möchten. Danach gilt es, die Immobilie zu finden, die zu dem passt, was Sie suchen, und die Kaufformalitäten zu beginnen, die nicht immer einfach sind.

Bei Sun Team Property kümmern wir uns um alles: Wir suchen Ihre Investition, helfen Ihnen bei der Hypothek bei einer spanischen Bank, nehmen Kontakt zu Rechtsanwälten und Notaren auf und begleiten Sie, bis Sie die Schlüssel haben. Wenn Sie in Spanien kaufen möchten und sich nicht selbst um die Formalitäten kümmern wollen, schreiben Sie uns oder sehen Sie sich die Immobilien zum Verkauf an.

Häufige Fragen zur IBI

Was ist die IBI?

Die Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) ist eine jährliche, verpflichtende kommunale Steuer für Immobilieneigentümer.

Wer muss sie zahlen?

Die natürliche oder juristische Person, die am 1. Januar Eigentümer der Immobilie ist. In manchen Fällen auch, wer ein Nutzungsrecht an einer fremden Sache hat, etwa ein Erbe, der über die Immobilie im Nießbrauch verfügt.

Wer zahlt die IBI, wenn ich im Laufe des Jahres verkaufe oder kaufe?

Grundsätzlich zahlt sie, wer am 1. Januar dieses Jahres Eigentümer war. Der neue Eigentümer zahlt sie ab dem folgenden Jahr. In der Praxis wird im Kaufvertrag häufig eine anteilige Aufteilung vereinbart.

Kann es mich betreffen, wenn der frühere Eigentümer die IBI nicht gezahlt hat?

Ja, unter bestimmten Bedingungen. Die Behörde versucht zunächst, den früheren Eigentümer zur Zahlung heranzuziehen, und kann, wenn ihr das nicht gelingt, die offene Schuld vom jetzigen Inhaber der Immobilie einfordern. Es geht nur um den geschuldeten Betrag, ohne Strafzuschlag. Um Überraschungen zu vermeiden, sollte vor dem Kauf die Historie der Immobilie geprüft werden, was wir bei Sun Team Property gemeinsam mit einem Rechtsanwalt tun.

Wer zahlt die IBI einer vermieteten Immobilie?

Normalerweise der Eigentümer, sofern der Mietvertrag nichts anderes vorsieht. Bei Langzeitmieten kann vereinbart werden, dass der Mieter einen Teil des Betrags übernimmt.

Wie erhalte ich den IBI-Bescheid?

Per Post, an eine Adresse in Spanien. Sie können die Zahlung auch per Lastschrift von Ihrem Bankkonto einrichten, dann wird sie automatisch abgebucht.

Wie wird sie berechnet?

Sie hängt vor allem von zwei Faktoren ab: dem Katasterwert der Immobilie (der deutlich unter dem Marktwert liegt) und dem Steuersatz der Gemeinde, der zwischen 0,5 % und 2 % liegen kann. Der Katasterwert hängt von Alter, Zustand und Lage des Gebäudes ab.

Wo kann ich den Katasterwert meiner Immobilie einsehen?

In der elektronischen Geschäftsstelle des Katasters (Sede Electrónica del Catastro), der offiziellen Website der Dirección General del Catastro.

Wann wird sie gezahlt?

Den Zahlungszeitraum legt jede Gemeinde fest. Nach den uns vorliegenden Informationen ist es meist im September, mit einer Frist bis Anfang Oktober. Bestätigen Sie dies bei Ihrer Gemeinde.

Was passiert bei verspäteter Zahlung?

Bei Zahlung nach Fristablauf fällt ein Zuschlag von 5 % bis 20 % des Betrags der Steuerschuld an.

Wo wird sie gezahlt?

In der Regel auf drei Wegen: persönlich in den Bürgerservicestellen nach vorheriger Terminvereinbarung, telefonisch über die Gemeinde oder in der elektronischen Geschäftsstelle der Gemeinde.