Hipoteca en España para no residentes
Mudarse a España: ¿cómo financiar la compra de un inmueble?
Muchos inversores particulares no disponen de efectivo suficiente para comprar una casa o un apartamento, por lo que, al planear la mudanza a España, conviene considerar un préstamo bancario. Aunque en teoría los bancos polacos podrían conceder hipotecas sobre inmuebles en el extranjero, en la práctica resulta difícil. Los bancos polacos son reacios a garantizarse con una hipoteca extranjera, porque es difícil tasar el inmueble y la ejecución de la deuda tendría que realizarse según la ley española.
Por eso, antes de decidir la mudanza, conviene conocer los procedimientos para obtener una hipoteca en los bancos españoles.
¿Cómo está el mercado inmobiliario en España?
Pese a las previsiones anteriores, los precios de los inmuebles no bajaron en 2023. En ubicaciones atractivas incluso se observan subidas. Las regiones más buscadas son Baleares, la zona de Alicante y Málaga, donde la mayoría de los precios sube. En el 91 % de los 250 municipios costeros españoles los precios subieron, con los mayores aumentos en Baleares, la Comunidad Valenciana y Andalucía. La evolución pasada de los precios no determina lo que ocurrirá en el futuro.
¿Puede cualquier ciudadano polaco pedir una hipoteca en un banco español?
Cualquier ciudadano polaco, al ser ciudadano de un Estado miembro de la UE, puede solicitar una hipoteca en España. Las condiciones varían según se sea residente o no residente. Quien planea mudarse a España y tiene una fuente de ingresos estable en Polonia o en otro país se considera no residente. Es residente quien tiene su principal fuente de ingresos en España, por ejemplo mediante un contrato de trabajo con una empresa española.
Como en Polonia, los bancos españoles comprueban minuciosamente la solvencia con los documentos aportados antes de conceder el préstamo. Los documentos emitidos por organismos polacos deben traducirse al español o al inglés.
Cada solicitud de hipoteca se estudia de forma individual.
¿Qué hay que resolver antes de mudarse y de pedir la hipoteca?
Antes de elegir el inmueble y empezar a preparar la mudanza, conviene empezar por conseguir el NIE (Número de Identificación de Extranjeros). Este número de identificación de extranjero es imprescindible para comprar un inmueble, contratar seguros, firmar un contrato de trabajo o contratar telefonía y otros suministros. El NIE puede obtenerse en persona en una comisaría de policía o en una oficina de extranjería, o a través de un representante legal autorizado. Antes de la mudanza también puede solicitarse en la embajada de España, aunque el plazo de espera puede ser mayor.
Además del NIE, conviene abrir una cuenta en un banco español, que será necesaria durante la compra. En España, los gastos de mantenimiento de la vivienda se pagan automáticamente desde la cuenta mediante domiciliación.
¿Cómo calcula un banco español la capacidad de endeudamiento?
El banco se basa en la solicitud y en los documentos financieros que la acompañan. Tiene en cuenta también la región, la ubicación del inmueble y su estado. Si el cliente ha firmado un contrato de reserva con el propietario, debe presentarlo al banco junto con la nota simple del registro de la propiedad. La tasación la realiza un tasador que colabora con el banco, y su coste, de varios cientos de euros, corre a cargo del cliente. El banco valorará también la situación laboral y familiar del cliente.
¿Cuánto dinero hace falta antes de mudarse al extranjero?
La aportación propia en la compra de un inmueble en España suele ser, para un extranjero, del 40 % del valor. No es el único coste de la mudanza. Hay que contar los gastos legales y notariales, la comisión del préstamo y el 10 % de IVA al comprar una vivienda de obra nueva. En España el banco no financia este tipo de gastos adicionales dentro de la hipoteca.
Por eso, al calcular los costes conviene incluir todos estos gastos adicionales, que pueden sumar varios puntos porcentuales —del orden de una docena— del valor del inmueble. Más detalles en el artículo cuánto cuesta comprar una vivienda.
¿Cómo es el cierre de la compra del inmueble?
La principal diferencia con los trámites en Polonia es que el préstamo se firma en la notaría y no en el banco. En la firma de la escritura participa un empleado autorizado del banco.
La operación también se desarrolla de otro modo. En España la forma de pago más habitual es el cheque bancario librado contra la cuenta del cliente o del despacho de abogados que lo representa. Las transferencias se usan menos. También se puede pagar por transferencia desde una cuenta en Polonia o en otro país.
¿Merece la pena una hipoteca en España?
Mudarse a España con niños es una de las decisiones más importantes de la vida. Dejar el país de origen, cambiar de trabajo, un entorno nuevo y una cultura distinta pueden causar estrés. Por eso hay que analizar con detalle todos los costes y prever una reserva para imprevistos.
Dada la rápida evolución de la situación, es difícil indicar el tipo de interés exacto de las hipotecas en España, pero suelen ser inferiores a los de Polonia. En la compra de inmuebles de más valor es posible negociar el tipo con el banco. Conviene contar con un abogado local que ayude con los trámites de la hipoteca y de la compra, y que conozca la normativa y la cultura empresarial locales.
Aunque los servicios jurídicos son caros en todos los países, la ayuda de un especialista puede contribuir a reducir los costes de la mudanza a España.