Hypotek i Spanien för icke-residenter
Att flytta till Spanien: hur finansierar man köpet av en fastighet?
Många privata investerare har inte tillräckligt med kontanter för att köpa ett hus eller en lägenhet, så när man planerar flytten till Spanien är det värt att överväga ett banklån. Även om polska banker i teorin skulle kunna bevilja hypotek på fastigheter utomlands är det i praktiken svårt. Polska banker är motvilliga till att ta en utländsk fastighet som säkerhet, eftersom det är svårt att värdera fastigheten och indrivningen av skulden skulle behöva ske enligt spansk lag.
Därför är det värt att innan man beslutar om flytten sätta sig in i förfarandena för att få ett hypotek i spanska banker.
Hur ser fastighetsmarknaden ut i Spanien?
Trots tidigare prognoser sjönk inte priserna på fastigheter 2023. På attraktiva platser ser man till och med ökningar. De mest eftertraktade regionerna är Balearerna, området kring Alicante och Málaga, där de flesta priserna stiger. I 91 % av Spaniens 250 kustkommuner steg priserna, med de största ökningarna på Balearerna, i Comunitat Valenciana och i Andalusien. Den tidigare prisutvecklingen avgör inte vad som kommer att hända i framtiden.
Kan vilken polsk medborgare som helst ansöka om ett hypotek i en spansk bank?
Vilken polsk medborgare som helst kan, eftersom han är medborgare i en EU-medlemsstat, ansöka om ett hypotek i Spanien. Villkoren varierar beroende på om man är resident eller inte. Den som planerar att flytta till Spanien och har en stabil inkomstkälla i Polen eller i ett annat land betraktas som icke-resident. Resident är den som har sin huvudsakliga inkomstkälla i Spanien, till exempel genom ett anställningsavtal med ett spanskt företag.
Liksom i Polen kontrollerar spanska banker noggrant betalningsförmågan med de dokument som lämnas in innan lånet beviljas. Dokument som utfärdats av polska myndigheter måste översättas till spanska eller engelska.
Varje hypotekansökan prövas individuellt.
Vad måste man lösa innan man flyttar och ansöker om hypoteket?
Innan man väljer fastigheten och börjar förbereda flytten är det värt att börja med att skaffa NIE (Número de Identificación de Extranjeros). Detta utlänningsnummer är oumbärligt för att köpa en fastighet, teckna försäkringar, underteckna ett anställningsavtal eller teckna telefoni och andra försörjningstjänster. NIE kan erhållas personligen på en polisstation eller på ett utlänningskontor, eller genom en auktoriserad juridisk representant. Före flytten kan det också ansökas på Spaniens ambassad, även om väntetiden kan vara längre.
Utöver NIE är det värt att öppna ett konto i en spansk bank, vilket kommer att behövas under köpet. I Spanien betalas kostnaderna för att underhålla bostaden automatiskt från kontot via autogiro.
Hur beräknar en spansk bank lånekapaciteten?
Banken utgår från ansökan och de finansiella dokument som åtföljer den. Den tar också hänsyn till regionen, fastighetens läge och dess skick. Om kunden har undertecknat ett reservationsavtal med ägaren måste han visa det för banken tillsammans med gravationsbeviset (nota simple) från fastighetsregistret. Värderingen görs av en värderingsman som samarbetar med banken, och kostnaden, som uppgår till flera hundra euro, bekostas av kunden. Banken bedömer också kundens arbets- och familjesituation.
Hur mycket pengar behövs innan man flyttar utomlands?
Egeninsatsen vid köp av en fastighet i Spanien är för en utlänning vanligtvis 40 % av värdet. Det är inte den enda kostnaden för flytten. Man måste räkna med de juridiska och notariella kostnaderna, lånekommissionen och 10 % moms vid köp av en nybyggd bostad. I Spanien finansierar banken inte den här typen av extrakostnader inom hypoteket.
Därför är det värt att vid beräkningen av kostnaderna ta med alla dessa extrakostnader, som kan uppgå till flera procentenheter — i storleksordningen ett dussin — av fastighetens värde. Mer information i artikeln vad det kostar att köpa en bostad.
Hur går avslutet av fastighetsköpet till?
Den främsta skillnaden mot formaliteterna i Polen är att lånet undertecknas på notariatet och inte på banken. I undertecknandet av köpebrevet deltar en auktoriserad anställd från banken.
Transaktionen går också till på ett annat sätt. I Spanien är det vanligaste betalningssättet en bankcheck utställd mot kundens eller det representerande advokatkontorets konto. Banköverföringar används mindre. Man kan också betala via banköverföring från ett konto i Polen eller i ett annat land.
Är ett hypotek i Spanien värt det?
Att flytta till Spanien med barn är ett av livets viktigaste beslut. Att lämna sitt hemland, byta jobb, en ny miljö och en annan kultur kan orsaka stress. Därför måste man analysera alla kostnader i detalj och planera en reserv för oförutsedda utgifter.
Med tanke på den snabba utvecklingen av situationen är det svårt att ange den exakta räntan för hypotek i Spanien, men de är vanligtvis lägre än i Polen. Vid köp av dyrare fastigheter är det möjligt att förhandla räntan med banken. Det är värt att anlita en lokal advokat som hjälper till med hypotekets och köpets formaliteter och som känner till de lokala reglerna och affärskulturen.
Även om juridiska tjänster är dyra i alla länder kan en specialists hjälp bidra till att minska kostnaderna för flytten till Spanien.