Hypothek in Spanien für Nichtresidenten
Umzug nach Spanien: Wie finanziert man den Immobilienkauf?
Viele Privatinvestoren haben nicht genug Bargeld für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung. Wer einen Umzug nach Spanien plant, sollte daher einen Bankkredit in Betracht ziehen. Zwar könnten polnische Banken theoretisch Hypotheken auf Immobilien im Ausland vergeben, in der Praxis ist das aber schwierig. Polnische Banken sichern sich nur ungern über eine ausländische Hypothek ab, weil der Wert der Immobilie schwer zu schätzen ist und die Durchsetzung der Forderung nach spanischem Recht erfolgen müsste.
Deshalb sollten Sie sich vor der Entscheidung für den Umzug mit den Verfahren für eine Hypothek bei spanischen Banken vertraut machen.
Wie sieht der spanische Immobilienmarkt aus?
Entgegen früheren Prognosen sind die Immobilienpreise 2023 nicht gefallen. In attraktiven Lagen sind sogar Preissteigerungen zu beobachten. Am gefragtesten sind die Balearen, die Region Alicante und Málaga, wo die Preise überwiegend steigen. In 91 % von 250 spanischen Küstengemeinden stiegen die Preise, am stärksten auf den Balearen, in der Valencianischen Gemeinschaft und in Andalusien. Frühere Preisentwicklungen sagen nichts darüber aus, was in Zukunft geschieht.
Kann jeder polnische Staatsbürger einen Kredit bei einer spanischen Bank beantragen?
Jeder polnische Staatsbürger kann als Bürger eines EU-Mitgliedstaats eine Hypothek in Spanien beantragen. Die Regeln unterscheiden sich danach, ob man Resident oder Nichtresident ist. Wer nach Spanien ziehen will und ein festes Einkommen in Polen oder einem anderen Land hat, gilt als Nichtresident. Resident ist, wer sein Haupteinkommen in Spanien bezieht, z. B. durch einen Arbeitsvertrag bei einem spanischen Unternehmen.
Wie in Polen prüfen spanische Banken vor der Kreditvergabe sorgfältig die Bonität anhand der vorgelegten Unterlagen. Von polnischen Behörden ausgestellte Dokumente sollten ins Spanische oder Englische übersetzt sein.
Jeder Hypothekenantrag wird individuell geprüft.
Was ist vor dem Umzug nach Spanien und dem Hypothekenantrag zu erledigen?
Bevor Sie eine Immobilie auswählen und den Umzug vorbereiten, sollten Sie mit der N.I.E. (Número de Identificación de Extranjeros) beginnen. Diese Identifikationsnummer für Ausländer ist beim Immobilienkauf, bei Versicherungen, beim Abschluss eines Arbeitsvertrags oder eines Telefon- bzw. Versorgungsvertrags unverzichtbar. Die N.I.E. erhält man persönlich bei der Polizei oder beim Ausländeramt oder über einen bevollmächtigten Rechtsvertreter. Vor dem Umzug kann sie auch bei der spanischen Botschaft beantragt werden, wobei die Wartezeit länger sein kann.
Neben der N.I.E. empfiehlt es sich, ein Konto bei einer spanischen Bank zu eröffnen, das beim Kauf benötigt wird. In Spanien werden die laufenden Kosten für Wohnung oder Haus automatisch per Dauerauftrag vom Konto beglichen.
Wie berechnet eine spanische Bank die Kreditwürdigkeit?
Die Bank stützt sich auf den Kreditantrag und die beigefügten Finanzunterlagen. Sie berücksichtigt auch die Region, die Lage der Immobilie und ihren Zustand. Hat der Kunde mit dem Eigentümer einen Reservierungsvertrag geschlossen, sollte er ihn der Bank zusammen mit einem Grundbuchauszug vorlegen. Die Bewertung der Immobilie nimmt ein mit der Bank zusammenarbeitender Gutachter vor; die Kosten von einigen hundert Euro trägt der Kunde. Die Bank berücksichtigt außerdem die berufliche und familiäre Situation des Kunden.
Wie viel Geld braucht man vor dem Umzug ins Ausland?
Der Eigenanteil beim Immobilienkauf in Spanien beträgt für Ausländer in der Regel 40 % des Wertes. Das sind nicht die einzigen Kosten. Hinzu kommen Rechts- und Notarkosten, die Kreditgebühr und 10 % Mehrwertsteuer beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung aus dem Neubau. In Spanien finanziert die Bank solche zusätzlichen Kosten nicht im Rahmen des Kredits.
Deshalb sollten Sie bei der Kalkulation alle diese Nebenkosten einrechnen, die einige Prozent bis rund ein Dutzend Prozent des Immobilienwerts ausmachen können. Mehr dazu im Artikel was der Immobilienkauf kostet.
Wie läuft der Abschluss des Kaufs ab?
Der wichtigste Unterschied zu den Formalitäten in Polen: Der Kreditvertrag wird beim Notar unterzeichnet, nicht in der Bank. An der Unterzeichnung der notariellen Urkunde nimmt ein bevollmächtigter Bankmitarbeiter teil.
Auch die Zahlung läuft anders ab. In Spanien ist die gängigste Zahlungsform ein Bankscheck vom Konto des Kunden oder der ihn vertretenden Kanzlei. Überweisungen sind seltener. Man kann auch per Überweisung von einem Konto in Polen oder einem anderen Land zahlen.
Lohnt sich eine Hypothek in Spanien?
Der Umzug nach Spanien mit Kindern ist eine der wichtigsten Entscheidungen im Leben. Das Verlassen der Heimat, ein Jobwechsel, ein neues Umfeld und eine andere Kultur können belasten. Deshalb müssen alle Kosten genau analysiert und eine Reserve für unerwartete Ausgaben eingeplant werden.
Wegen der sich schnell ändernden Lage lassen sich die genauen Hypothekenzinsen in Spanien schwer nennen; sie sind aber in der Regel niedriger als in Polen. Beim Kauf teurerer Immobilien kann der Zinssatz mit der Bank verhandelt werden. Es lohnt sich, einen örtlichen Rechtsanwalt hinzuzuziehen, der bei den Formalitäten von Kredit und Kauf hilft und die lokalen Vorschriften und die Geschäftskultur kennt.
Auch wenn Rechtsdienstleistungen in jedem Land teuer sind, kann die Hilfe eines Fachmanns dazu beitragen, die Kosten des Umzugs nach Spanien zu senken.