Hipoteca em Espanha para não residentes
Mudar-se para Espanha: como financiar a compra de um imóvel?
Muitos investidores particulares não têm dinheiro suficiente para comprar uma casa ou um apartamento, pelo que, ao planear a mudança para Espanha, convém considerar um empréstimo bancário. Em teoria, os bancos polacos poderiam conceder créditos hipotecários sobre imóveis no estrangeiro, mas na prática é difícil. Os bancos polacos relutam em garantir-se com uma hipoteca estrangeira, porque é difícil avaliar o imóvel e a cobrança da dívida teria de seguir a lei espanhola.
Por isso, antes de decidir a mudança, convém conhecer os procedimentos para obter um crédito hipotecário nos bancos espanhóis.
Como está o mercado imobiliário espanhol?
Apesar das previsões anteriores, os preços dos imóveis não desceram em 2023. Em localizações atrativas observa-se até subida. As regiões mais procuradas são as Baleares, a zona de Alicante e Málaga, onde os preços sobem na maioria dos casos. Em 91 % dos 250 municípios costeiros espanhóis os preços subiram, com os maiores aumentos nas Baleares, na Comunidade Valenciana e na Andaluzia. A evolução passada dos preços não determina o que acontecerá no futuro.
Pode qualquer cidadão polaco pedir um crédito num banco espanhol?
Qualquer cidadão polaco, sendo cidadão de um Estado-Membro da UE, pode pedir um crédito hipotecário em Espanha. As regras variam consoante seja residente ou não residente. Quem planeia mudar-se para Espanha e tem um rendimento estável na Polónia ou noutro país é considerado não residente. É residente quem tem a principal fonte de rendimento em Espanha, por exemplo através de um contrato de trabalho com uma empresa espanhola.
Tal como na Polónia, os bancos espanhóis verificam cuidadosamente a solvabilidade com base nos documentos apresentados antes de conceder o empréstimo. Os documentos emitidos por organismos polacos devem ser traduzidos para espanhol ou inglês.
Cada pedido de crédito é analisado individualmente.
O que é preciso tratar antes de mudar-se para Espanha e pedir o crédito?
Antes de escolher o imóvel e começar a preparar a mudança, convém começar por obter o número N.I.E. (Número de Identificación de Extranjeros). Este número de identificação de estrangeiro é indispensável para comprar um imóvel, contratar seguros, assinar um contrato de trabalho ou contratar telefone e outros serviços. O N.I.E. pode ser obtido pessoalmente numa esquadra de polícia ou no serviço de estrangeiros, ou através de um representante legal autorizado. Antes da mudança também pode ser pedido na embaixada de Espanha, embora o prazo de espera possa ser maior.
Além do N.I.E., convém abrir uma conta num banco espanhol, necessária durante a compra. Em Espanha, as despesas de manutenção da casa são pagas automaticamente da conta por débito direto.
Como calcula um banco espanhol a capacidade de endividamento?
O banco baseia-se no pedido de crédito e nos documentos financeiros anexos. Considera também a região, a localização do imóvel e o seu estado. Se o cliente assinou um contrato de reserva com o proprietário, deve apresentá-lo ao banco com uma certidão do registo predial. A avaliação é feita por um perito que colabora com o banco e o custo, de várias centenas de euros, fica a cargo do cliente. O banco terá ainda em conta a situação profissional e familiar do cliente.
Que quantia é preciso ter antes de mudar-se para o estrangeiro?
A entrada própria na compra de um imóvel em Espanha é, para um estrangeiro, normalmente de 40 % do valor. Não é o único custo. É preciso contar com despesas jurídicas e notariais, a comissão do crédito e 10 % de IVA na compra de uma casa ou apartamento novos. Em Espanha o banco não financia estas despesas adicionais no âmbito do crédito.
Por isso, ao calcular os custos convém incluir todas estas despesas adicionais, que podem rondar uma dezena de por cento do valor do imóvel. Mais detalhes no artigo quanto custa comprar um imóvel.
Como decorre a conclusão da compra?
A principal diferença em relação às formalidades na Polónia é que o contrato de empréstimo se assina no cartório notarial e não no banco. Um funcionário autorizado do banco participa na assinatura da escritura.
A operação decorre também de outra forma. Em Espanha, a forma de pagamento mais comum é o cheque bancário sobre a conta do cliente ou do escritório de advogados que o representa. As transferências usam-se menos. Também é possível pagar por transferência de uma conta na Polónia ou noutro país.
Vale a pena pedir uma hipoteca em Espanha?
Mudar-se para Espanha com filhos é uma das decisões mais importantes da vida. Deixar o país de origem, mudar de emprego, um novo ambiente e uma cultura diferente podem causar stress. Por isso é preciso analisar bem todos os custos e prever uma reserva para imprevistos.
Dada a rápida evolução da situação, é difícil indicar a taxa de juro exata das hipotecas em Espanha, mas costumam ser inferiores às da Polónia. Na compra de imóveis mais caros é possível negociar a taxa com o banco. Convém recorrer a um advogado local, que ajude nas formalidades do crédito e da compra e conheça a regulamentação e a cultura empresarial locais.
Embora os serviços jurídicos sejam caros em qualquer país, a ajuda de um especialista pode ajudar a reduzir os custos da mudança para Espanha.