Co dělat po převzetí bytu ve Španělsku

Koupě nemovitosti ve Španělsku je pro mnoho lidí splněným snem: život na slunci, investice u moře nebo místo na dovolenou. Stále více klientů se rozhoduje pro apartmán na Costa Blance, ve Valencii, v Alicante nebo na Costa Cálida.

Po podpisu notářské listiny se ale objeví velmi důležitá otázka: co dál?

Mnoho nových majitelů neví:

jak převést smlouvy na energie a vodu na sebe,
kam se obrátit na správu,
jak funguje společenství vlastníků ve Španělsku,
zda je třeba vyměnit zámky,
jak nemovitost zabezpečit,
jaké poplatky je třeba platit,
a co udělat, aby se po koupi vyhnuli problémům.

Proto jsme připravili průvodce krok za krokem, který vám pomůže v klidu projít formalitami po koupi nemovitosti ve Španělsku.

První kroky po koupi nemovitosti ve Španělsku

Po podpisu vlastnické listiny (Escritura Pública) u notáře jste oficiálně vlastníkem. Od tohoto okamžiku začínají povinnosti spojené s údržbou bytu, apartmánu nebo domu.

Po koupi obvykle obdržíte:

kopii notářské listiny,
klíče k nemovitosti,
údaje o předchozích smlouvách na energie,
informace o společenství vlastníků,
dokumenty k nemovitosti.

Už první den se vyplatí:

vyfotografovat měřiče,
zkontrolovat stav bytu,
naskenovat dokumenty,
bezpečně uschovat klíče a ovladače,
ověřit funkci spotřebičů.

To je obzvlášť důležité u nemovitostí z druhé ruky.

Výměna zámků

Je to jeden z nejdůležitějších kroků po koupi. U bytů z druhé ruky nikdy nevíte:

kdo měl dříve klíče,
zda je neměli nájemníci,
zda měly přístup rekonstrukční firmy,
kolik majitelů nemovitost dříve využívalo.

Proto doporučujeme:

výměnu vložek,
montáž nového zámku,
nebo instalaci chytrého přístupového systému.

Stále oblíbenější jsou:

chytré zámky,
otevírání kódem,
systémy vzdáleného přístupu,
aplikace pro krátkodobé pronájmy.

To je zvlášť užitečné pro investory, kteří kupují apartmány k pronájmu na Costa Blance.

Kontrola technického stavu nemovitosti

I když byt vypadá dokonale, vyplatí se pečlivě zkontrolovat jeho technický stav. Nejlépe prověřit:

elektrickou instalaci,
klimatizaci,
bojler,
těsnost oken,
rolety,
odpady,
tlak vody,
funkci spotřebičů.

U mnoha rekreačních nemovitostí se často objevují:

vlhkost,
nedostatečné větrání,
netěsnosti po zimě,
problémy s klimatizací po dlouhém nepoužívání.

Vyplatí se také pořídit fotodokumentaci bytu hned po převzetí.

Jak převést smlouvy na energie a služby po koupi

Je to jedno z témat, která noví majitelé ve Španělsku vyhledávají nejčastěji. Po koupi je třeba převést na sebe:

elektřinu,
vodu,
plyn,
internet.

Elektřina

K nejznámějším dodavatelům energie patří:

Iberdrola,
Endesa,
Naturgy.

K převodu smlouvy obvykle potřebujete:

pas nebo NIE,
kupní listinu,
číslo bankovního účtu,
číslo CUPS.

Velmi důležité je také zkontrolovat:

tarif,
sjednaný příkon,
případné nedoplatky.

Ve Španělsku má mnoho bytů nadsazený sjednaný příkon, což zvyšuje účty.

Voda, internet a plyn

Internet nejčastěji zavádějí:

Movistar,
Orange,
Vodafone.

Hned se vyplatí ověřit:

pokrytí optickým vláknem,
rychlost internetu,
délku smlouvy,
sankce za předčasné ukončení.

Při krátkodobém pronájmu je rychlý internet dnes velmi důležitý.

Potřebujete pomoc s převodem smluv na energie ve Španělsku? Kontaktujte nás.

Comunidad ve Španělsku: jak funguje společenství vlastníků

Pokud kupujete apartmán v bytovém domě nebo urbanizaci, automaticky se stáváte součástí společenství vlastníků (Comunidad de Propietarios). Odpovídá českému společenství vlastníků jednotek nebo bytovému družstvu.

Správa odpovídá za:

úklid,
bazény,
výtahy,
zahrady,
ostrahu,
společné prostory,
garáže,
kamerový systém.

Kam se po koupi obrátit

Po koupi je třeba kontaktovat správce budovy (Administrador de Fincas) nebo předsedu společenství (Presidente de la Comunidad).

Kontakty na správu bývají obvykle:

u vchodu do budovy,
na nástěnce,
u prodávajícího,
u realitního makléře.

Správa nejčastěji požádá o:

kopii kupní listiny,
doklad NIE,
kontaktní údaje,
číslo bankovního účtu.

Poplatky comunidad ve Španělsku

Náklady společenství závisejí na:

lokalitě,
standardu komplexu,
množství vybavení,
velikosti nemovitosti.

Průměrné poplatky činí:

40–80 € měsíčně v jednoduchých budovách,
100–250 € v urbanizacích s bazénem,
výrazně více v luxusních prémiových komplexech.

V poplatcích mohou být zahrnuty:

úklid,
ostraha,
údržba výtahu,
péče o zahrady,
fond oprav,
kamerový systém.

Může společenství zakázat krátkodobé pronájmy?

Ano, a pro investory je to velmi důležité téma. Některá společenství vlastníků ve Španělsku zavádějí omezení týkající se:

krátkodobých pronájmů,
Airbnb,
hluku,
počtu hostů,
pravidel užívání bazénu.

Proto se před koupí vyplatí:

zkontrolovat řád společenství,
vyžádat si poslední usnesení,
ověřit místní předpisy.

Ve Valencijském společenství se předpisy o krátkodobých pronájmech pravidelně mění.

Pojištění nemovitosti ve Španělsku

Mnoho majitelů na ně zapomíná, přitom je pojištění velmi důležité. Dobrá pojistka by měla zahrnovat:

zatopení,
požár,
vloupání,
škody způsobené sousedům,
odpovědnost majitele,
asistenční služby,
škody při krátkodobém pronájmu.

Pokud kupujete apartmán jako investici, vyplatí se informovat pojišťovnu, že bude pronajímán.

Alarm a zabezpečení nemovitosti

Ve Španělsku mnoho nemovitostí část roku stojí prázdných, proto je zabezpečení důležité. Nejoblíbenější řešení:

alarm,
kamerový systém,
chytré kamery,
pohybová čidla,
chytré systémy kontroly přístupu.

Známé firmy: Securitas Direct a Prosegur.

Je to obzvlášť důležité u:

domů,
rekreačních apartmánů,
investičních nemovitostí.

IBI a poplatek za odpad ve Španělsku

Po koupi je třeba myslet také na daň IBI a poplatek za odpad (Basura). IBI je obdobou daně z nemovitosti. Její výše závisí na:

lokalitě,
výměře,
katastrální hodnotě.

Je dobré se ujistit, že:

údaje majitele byly aktualizovány,
platby jsou strhávány ze správného účtu,
na nemovitosti nejsou nedoplatky.

Více o daních najdete v článku Daně ve Španělsku.

Nejčastější chyby po koupi nemovitosti ve Španělsku

Nevyměněné zámky: základní bezpečnostní chyba.
Nepřevedené smlouvy na energie: může vést k problémům s platbami a odpojení služeb.
Žádný kontakt se správou: způsobuje zmatek v poplatcích comunidad.
Žádné pojištění: finanční riziko.
Neznalost pravidel společenství: může vést ke konfliktům nebo pokutám.
Žádný alarm: zvlášť nevýhodné u prázdných nemovitostí.

Vyplatí se využít po koupi pomoc agentury?

Pro mnoho klientů je to velké pohodlí, zejména pokud ve Španělsku trvale nežijí. Poprodejní služby mohou pomoci:

převést smlouvy na energie,
vyřídit záležitosti se správou,
zajistit alarm,
najít pojištění,
připravit nemovitost k pronájmu,
vyhnout se formálním chybám.

Často kladené otázky

Kolik stojí comunidad ve Španělsku?

Nejčastěji 40 až 250 € měsíčně, podle standardu budovy a vybavení.

Je třeba po koupi bytu vyměnit zámky?

Doporučujeme to, zejména u nemovitostí z druhé ruky.

Jak převést elektřinu ve Španělsku?

Je třeba kontaktovat dodavatele energie a předložit doklad o vlastnictví a číslo bankovního účtu.

Může společenství zakázat Airbnb?

Ano, některá společenství zavádějí omezení krátkodobých pronájmů.

Vyplatí se instalovat alarm?

Stojí za zvážení, zejména pokud nemovitost část roku stojí prázdná.

Shrnutí

Koupě nemovitosti ve Španělsku je teprve začátkem nové etapy. Dobrá příprava po koupi pomáhá:

vyhnout se problémům,
chránit nemovitost,
hlídat náklady,
v klidu užívat apartmán nebo dům.

Pokud plánujete koupi na Costa Blance, ve Valencii, v Alicante nebo na Costa Cálida, vyplatí se spolupracovat se zkušeným týmem, který pomůže nejen při koupi, ale také po dokončení transakce.

Potřebujete pomoc po koupi? Joanna Sikorska, telefon a WhatsApp: +34 636 16 49 16, nebo přes kontaktní formulář.